Este apartado presenta los resultados del relevamiento que los alumnos en la materia Análisis del Mercado Inmobiliario y Estrategias de Inversión, hicieron con respecto a la oferta de alquiler de los departamentos de uno y dos dormitorios en las cuatro sub-zonas del centro (superficie total, precio, índice y tiempo de actualización).
La recolección de datos se hizo a partir de los sitios web de inmobiliarias locales, obteniendo información sobre 80 unidades en alquiler durante el primer semestre del año 2024. En ese momento había entrado en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/23 que derogaba, entre otras leyes, la de alquileres, que había sido reformada en octubre del año 2023.
5.1 Superficie Total
La superficie total de las unidades ofrecidas varía entre los 35 y 55 metros cuadrados en los departamentos de 1 dormitorio, incrementándose entre los 37 y 103 metros cuadrados en los de dos dormitorios. En Barrio Martin no se observan unidades de 1 dormitorio de más de 50 metros cuadrados y son pocas en las otras áreas. En general, dentro del universo de 1 dormitorio predominan en todas las áreas las unidades de entre 41 y 50 metros cuadrados de superficie total. Con respecto a los departamentos de 2 dormitorios se destaca la ponderación en casi todas las zonas de las unidades que tienen una superficie total entre 32 y 60 metros cuadrados, siendo mayoría en la oferta analizada en Barrio Martin.
Gráfico 1. Superficie total departamentos 1 dormitorio Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
Gráfico 2. Superficie total departamentos 2 dormitorio Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
5.2 Precio de alquiler
Los datos obtenidos a partir del relevamiento indican valores mínimos de entre 160 mil y 200 mil pesos mensuales (entre 172 USD y 215 USD) en los departamentos de 1 dormitorio y de entre 200 mil y 300 mil (215 USD y 322 USD) en los departamentos de 2 dormitorios; y valores máximos de entre 271 mil y 350 mil mensuales (291 USD y 376 USD) en los departamentos de 1 dormitorio y de entre 450 mil y 850 mil mensuales (484 USD y 914 USD) en los departamentos de 2 dormitorios. Valores calculados en función del dólar oficial en la fecha en la que fue realizada la encuesta (17/05 al 24/05) en la que 1 dólar estadounidense equivale a 929,5 pesos argentinos.
Al cruzar estos datos con las zonas, se observa que la zona 4 correspondiente a Barrio Martin concentra la mayoría de los departamentos ofertados dentro del rango más bajo dentro del área central, tanto en los departamentos de 1 y de 2 dormitorios. En contraposición, los departamentos ofertados dentro del rango más alto se distribuyen más uniformemente entre las zonas 1, 2 y 3, siendo mayor su porcentaje en esta última que corresponde al área residencial/comercial colindante con avenidas más concurridas como Pellegrini y Oroño, y más retirada del área más concentrada en términos comerciales y financieros.
Otro dato importante que sobresale de los resultados es la variación de los precios en la misma área de la ciudad ya que la misma puede llegar hasta un %200 en el caso de departamentos de 1 dormitorio y de más del %400 en el caso de departamentos de 2 dormitorios
Gráfico 3. Precios de alquileres departamentos 1 dormitorios Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
Gráfico 4. Precios de alquileres departamentos 2 dormitorios Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
5.3. Índice de actualización
El índice de actualización Índice de precios al consumidor (IPC) es un poco más utilizado que el Índice para Contratos de Locación (ICL), tanto en los departamentos de 1 y 2 dormitorios. No hay variaciones importantes si se observa por zona, es decir, no hay una gran preponderancia de algún índice sobre otro. Cabe señalar que el ICL tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).
Gráfico 5. Índice de actualización departamentos 1 dormitorio Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
Gráfico 6. Índice de actualización departamentos 2 dormitorios Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
5.4. Tiempo de actualización
Los tiempos de actualización de los contratos más frecuentes son entre 3 y 4 meses, encontrando algunos casos aislados con una actualización de 6 meses en los departamentos de 1 dormitorio en la zona 2 (comercial/ financiero) y zona 3 (residencial/comercial), mismo tiempo que propone la anterior ley de alquileres. En los departamentos de 2 dormitorios prevalece la actualización del precio del alquiler cada 3 meses por sobre la opción de los 4 meses, siendo la opción mayoritaria en la zona 1 (Costa/residencial).
Gráfico 7. Tiempo de actualización departamentos 1 dormitorio Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
Gráfico 8. Tiempo de actualización departamentos 2 dormitorios Área Central Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
