El creciente papel de los grupos económicos en Buenos Aires 

Ivana Socoloff^[1]

Introducción

Este capítulo parte de la premisa de que en los últimos años ha surgido una “clase distintiva de inversores”, que bajo la forma de fondos son capaces de centralizar grandes volúmenes de capital (Harvey, 2020), cuyas decisiones de inversión han tenido un efecto no solo en los gobiernos nacionales y locales, sino también en todos los agentes económicos, incluidos los promotores inmobiliarios. La acumulación de capital viene transformando la escala, el tamaño y el poder de las empresas involucradas en la producción del espacio. Y este reescalamiento del capital sin duda desafía a los sociólogos urbanos que pretenden analizar críticamente el ambiente construido en las ciudades.

En este marco, los estudios sobre la financiarización inmobiliaria han demostrado que varios mecanismos financieros impulsan la centralización del capital que se vuelca al ambiente construido (Aalbers, 2019; Aalbers, Fernández y Wijburg, 2020). Para los investigadores, la financiarización promueve la repetición de ciertos patrones urbanos (como grandes proyectos urbanos, torres de oficinas icónicas y “modernas”, grandes complejos de apartamentos multifamiliares y centros comerciales, entre otros), al tiempo que transforma las racionalidades y estrategias de los desarrolladores y su capacidad de acción. Sin duda, estas tendencias ponen en tela de juicio cualquier debate sobre el “poder local” en las ciudades. Sin embargo, los modos en que la financiarización da forma a las ciudades son diversos y variados (Aalbers, 2017), y ello da lugar a una enorme heterogeneidad de trayectorias, especializaciones de productos, articulaciones y relaciones con las empresas.

El estudio de estas dinámicas ha proliferado a lo largo de los años. Si los trabajos del pasado se centraban más en la gobernanza local y los grandes desarrollos urbanos, estudios más contemporáneos han vuelto a poner a los promotores en el centro (Ball, 2008; Guy y Henneberry, 2002; Weber, 2015), lo que los convierte en agentes clave de un “complejo financiero inmobiliario” de carácter global (Aalbers, 2013). De hecho, un estudio reciente comparativo de ciudades del norte y del sur global se ha centrado justamente en profundizar el conocimiento sobre los desarrolladores desde una perspectiva relacional, lo que ha llevado a los investigadores a identificar intereses contradictorios, motivaciones heterogéneas y alianzas cambiantes (Ballard y Butcher, 2020).

Sin embargo, este énfasis en las complejidades de la gobernanza local y las estrategias de construcción de alianzas de los desarrolladores, si bien ofrece una mirada matizada sobre la acción de los desarrolladores, oscurece elementos más estructurales vinculados precisamente con el reescalamiento, la concentración de capital y el creciente empoderamiento corporativo de los desarrolladores observados por diversos estudios. Un análisis desde la perspectiva de las empresas como el que llevamos a cabo en este capítulo permite, en cambio, mostrar su crecimiento, expansión territorial y articulación con fondos internacionales.

Ahora bien, en tanto este estudio se centra en una ciudad latinoamericana como Buenos Aires, es importante señalar que cuando hablamos de concentración y centralización del capital en la región, podemos decir que esta asume una forma característica de “grupo económico diversificado”, largamente discutida por la historia y la sociología económica latinoamericanas (Fernández Pérez, Lluch y Barbero, 2015). Y si bien los grupos diversificados no son exclusivos de América Latina (Colpan y Hikino, 2018), su papel es fundamental para comprender la dinámica política y económica de la región (Schneider, 2013). Estos grupos han participado en el negocio inmobiliario, como demostraremos más adelante, y continúan manteniendo un importante poder local y nacional en la generación y circulación de capital.

Así, el objetivo de este capítulo es brindar algunos elementos iniciales para comprender la articulación entre el promotor, los grupos económicos y las estrategias de financiación, lo que requiere una mirada atenta a las diferentes escalas geográficas. Como se presentará someramente más adelante, los grupos “nacionales” diversificados parecen jugar un papel importante en el desarrollo inmobiliario local, a la vez que las inversiones inmobiliarias tienen un rol en las estrategias de los grupos.

El capítulo está organizado de la siguiente forma. En la primera parte, revisamos el reescalamiento en el marco del debate sobre la gobernanza y las contribuciones de los estudios de financiarización para describir sus efectos. En segundo lugar, mostraremos cómo estos procesos globales han sido analizados a la luz del debate de la sociología urbana latinoamericana, sacando a la luz la importancia de mirar no solo los mecanismos tradicionales de centralización de capital llevados a cabo por los bancos o los mercados de capitales, sino también el papel de los grupos económicos como espacios tradicionales de organización de la economía nacional. A continuación, presentamos evidencia empírica que muestra sus trayectorias heterogéneas a pesar de la homogeneidad en los productos, su reciente empoderamiento colectivo y un vínculo entre estos grandes desarrolladores y grupos empresariales. Posteriormente, movilizamos la hipótesis de que la ciudad es un espacio de acumulación de los grupos nacionales tradicionales y que para comprender este fenómeno es necesario examinar la reestructuración y reescalamiento de los promotores. 

El reescalamiento de los desarrolladores: de las coaliciones a la financiarización inmobiliaria

El propósito de esta sección es presentar algunos debates sobre el papel de los desarrolladores a nivel local, así como las contribuciones hechas por los estudios de financiarización para comprender mejor las transformaciones radicales en curso en las empresas y sus impactos en la gobernanza local.

Un examen inicial de este tema dirige nuestra atención a los trabajos fundantes del sociólogo francés Christian Topalov, quien exploró la creciente interconexión entre los promotores inmobiliarios, los principales bancos y el capital financiero en Francia en sus primeros trabajos. Para el pensador francés, el “capitalismo monopolista de Estado” implicó una mayor participación del capital financiero en la producción urbana, a través de los bancos privados, que fueron capaces de centralizar progresivamente los ahorros de las clases medias y financiar viviendas a través de préstamos hipotecarios (Topalov, 1974). En el mundo anglosajón, David Harvey (1982) compartía un interés similar por las finanzas y las transformaciones urbanas, aunque gran parte de la bibliografía tendía a centrarse en el estudio de las coaliciones de crecimiento y los regímenes políticos en los que participaban los promotores (Fainstein, 1994; Feagin y Parker, 1990; Logan y Molotch, 1987; Stone, 1989). Estos autores analizaron, por ejemplo, la formación de agendas urbanas más o menos estables en tiempos en los que el Estado central estaba recortando la financiación a los gobiernos locales. El énfasis, en este caso, estuvo puesto en los procesos de construcción de alianzas o en las “dinámicas internas” (Stone, 2015) que mostraban que, en la expansión de las ciudades, los desarrolladores inmobiliarios trabajaron con apoyo político y social por parte de las autoridades.

Sin embargo, a finales de los años 80, algunas producciones académicas críticas comenzaron a remarcar el papel del capital global en la transformación de las ciudades (Castells, 1991; Harvey, 1989; Sassen, 1991). Para ellas, la presión del capital internacional fue capaz de orientar la política local hacia una dirección más empresarial o, en palabras actuales, neoliberal. Es por eso que los autores de los años 90 comenzaron a cuestionar el localismo, argumentando que estábamos asistiendo a un proceso de “reescalamiento de la gobernanza urbana” (Brenner, 1999; Swyngedouw, 1992), mostrando que los arreglos locales eran en verdad más difusos. El propio Stone declaró que

Hoy en día, el establecimiento de prioridades de agenda política local rara vez consiste en fijar una dirección estratégica respaldada por un círculo estable de altos líderes; más a menudo parece una cuestión de iniciativas ad hoc basadas en ensamblajes oportunistas de diversos recursos (Stone, Stoker et al., de próxima publicación). En muchas ciudades, con la remisión del liderazgo empresarial colectivo, la planificación estratégica a largo plazo por parte del sector empresarial ha dado paso a la búsqueda de ganancias fragmentadas y de corto plazo (Stone, 2015: 111).

De tal manera que en la llamada “tercera etapa de empresarialismo urbano” (Rossi, 2017: 53-58), vemos en verdad una ramificación de agentes, modelos y redes, con la participación de una miríada de actores públicos y privados, junto con agencias internacionales y otros actores económicos. 

Ahora bien, resulta importante comprender cómo los agentes económicos extralocales y las lógicas de financiamiento internacional, junto con la dinámica económica de los sectores inmobiliarios y de la construcción, dan forma a las estrategias de los desarrolladores. Al respecto, se ha observado que a medida que la economía se financiariza, es decir, es progresivamente dominada por prácticas crediticias predatorias y especulativas como respuesta a la sobreacumulación y la crisis (Harvey, 2003, 2018), los agentes extralocales pueden ejercer una “influencia directa sobre las decisiones de política urbana” (Kirkpatrick y Smith, 2011). Dicha “influencia” opera mediante un disciplinamiento extraurbano que está ligado a mecanismos más o menos visibles que guían las decisiones de las autoridades locales: como la calificación crediticia de títulos públicos, las regulaciones que ponen los intereses de los inversores de bonos por encima de aquellos de la ciudad, o también la austeridad sistémica del sector público (Peck y Whiteside, 2016).

Este disciplinamiento, que se ha estudiado para ciudades desarrolladas, se da en un contexto de fuerte centralización del capital y de gran liquidez global que configura lo que algunos han llamado wall of money (Fernández y Aalbers, 2016). Esta masa de dinero busca “salidas” rentables a nivel global, y más aún luego de la crisis de 2008 (Harvey, 2018). En este contexto, y dado que el ambiente construido es considerado como inversión “segura” puesto que puede ofrecer una buena relación rentabilidad-riesgo (Aalbers et al., 2020), ocurre que el suelo, los inmuebles y las infraestructuras, entre otros, emergen como espacios privilegiados para la reproducción del capital financiero (Aalbers, 2019; O’Brien, O’Neill y Pike, 2019; Whiteside, 2019). Todo lo cual da forma a las políticas de los gobiernos locales y a las estrategias de los agentes económicos. Pero ¿cómo han impactado las transformaciones del capitalismo y la financiarización en las estructuras corporativas de los desarrolladores?

Si bien la respuesta no es mecánica, bajo el neoliberalismo, el empoderamiento de los empresarios fue el resultado de políticas urbanas orientadas a crear un “buen clima de negocios” y a acelerar la “destrucción creativa” del ambiente construido. Sin embargo, la financiarización de la economía amplificó estos mecanismos e intensificó los efectos disciplinadores de la deuda, lo que llevó a una rotación más rápida de capital en la construcción y a una proliferación de ganancias financieras. Dentro de este proceso, algunas tendencias observadas ya hace décadas tienen que ver con que, progresivamente, los inmuebles se construyen y diseñan más para satisfacer los intereses de los inversores que las necesidades de los usuarios (Lizieri, 2009; Weber, 2015). Otras tendencias incluyen la internacionalización de los servicios inmobiliarios bajo la presión de los inversores institucionales (observada tempranamente en el segmento comercial), que ayuda a incorporar los mercados inmobiliarios locales a las redes internacionales de inversión inmobiliaria (Magalhães, 2001). Como resultado, la comunidad inmobiliaria se ha vuelto más compleja (Weber, 2015), y se transforman las racionalidades que guían la acción de los desarrolladores, incluyendo mecanismos de anticipación de lo que será valorado por la comunidad financiera (Guironnet y Halbert, 2014), “filtrando riesgos” (Halbert y Rouanet, 2014; Searle, 2016), promoviendo nuevos desarrollos o imponiendo estéticas y formas de vida (Weber, 2015), profundizando, como consecuencia, la selectividad espacial del capital financiero (Sanfelici y Halbert, 2018).

Del lado de los inversores, observamos una heterogeneidad creciente que supera las clasificaciones de “global o local”, “institucional o particular” (Özogul y Tasan-Kok, 2020: 476). Todo lo cual se ha complejizado aún más dada la emergencia de estrategias innovadoras de pooling de capital translocal basadas en la desregulación financiera y el surgimiento de nuevos instrumentos financieros. Un ejemplo de esto sería el llamado crowfunding y la tokenización, estrategias difundidas también en Argentina para promover la participación de inversores de menor escala en fondos que poseen activos inmobiliarios.

Por otro lado, la expansión de diversos instrumentos, como los fondos inmobiliarios en forma de REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria) a segmentos antes ignorados por los inversores, como lo es la vivienda multifamiliar, muestra que si bien ninguna de esas tendencias es nueva per se, su difusión y expansión moldean los mercados inmobiliarios en todo el mundo. En definitiva, el reescalamiento al que me refiero se produce de diversas formas, entre las que vemos:

1. Acceso a nuevas fuentes de financiación a través de la innovación financiera y crecientes inversiones transfronterizas. Estas fuentes incluyen ya sea grandes inversores institucionales internacionales –como fondos de pensiones o compañías de seguros– o pequeños ahorristas que, a través del mercado de capitales, tienen acceso a instrumentos financieros negociables que invierten indirectamente en bienes raíces.
2. Reestructuración empresarial, que incluye complejas estructuras organizativas transnacionales diseñadas en muchos casos para la evasión fiscal. Por ejemplo, la transformación de sociedades comerciales tradicionales a la forma de fondo inmobiliario con incentivos fiscales.
3. Fusiones, adquisiciones y difusión de franquicias. Se observan mecanismos de oligopolización, ya sea mediante procesos de hiperespecialización, diversificación o de integración de toda la cadena productiva. Estas fusiones conllevan una expansión territorial de las empresas, saltos de escala geográfica, etcétera.
4. Difusión de prácticas de valuación, notación, rankings y certificación diseñadas en think tanks con impacto global que reconfiguran las relaciones de poder entre los agentes del sector.

Por lo tanto, aunque el capital adopta diversas formas, al analizar las trayectorias de los principales desarrolladores en una determinada ciudad del norte o del sur global, probablemente encontramos que están atravesadas por uno o más de estos procesos. Ahora bien, una dimensión interesante a resaltar en este trabajo es la importancia de incluir el análisis de una dimensión más al pensar los llamados países periféricos: la de grupos económicos (Maxfield y Schneider, 1997; Schneider, 2013). Esto es así porque, aunque estos grupos no necesariamente explican el mayor volumen de producción de viviendas, a menudo constituyen los agentes más “innovadores” que impactan sobre el resto del mercado imponiendo escalas, precios y lógicas (Rufino y Pereira, 2011). Además, si bien en muchos países desarrollados los mercados de capitales y los bancos privados fueron históricamente los principales financistas de la inversión productiva a largo plazo, en América Latina, los grupos económicos familiares y las multinacionales siempre han sido las principales organizaciones privadas responsables de movilizar capital para la inversión, con un fuerte apoyo del Estado (Lluch, Monsalve Zanatti y Bucheli, 2021; Schneider, 2013).

Grandes promotores en América Latina: grupos económicos, élites y la producción del ambiente construido

Los desarrolladores y el debate sobre la financiarización inmobiliaria en América Latina 

Esta sección presenta algunos resultados empíricos y reflexiones teóricas sobre el papel de los desarrolladores en América Latina a la luz de lo que podría denominarse “subordinación financiera” de las economías no centrales (Alami et al., 2021). Estas mediaciones resultan necesarias para diferenciar algunas de las condiciones que suelen caracterizar a muchas ciudades periféricas. 

Sin cosificar las condiciones actuales, los estudios inmobiliarios en ciudades no centrales generalmente señalan algunas tendencias predominantes que, sin embargo, no se presentan exclusivamente allí. Lo primero que observan los especialistas es que los códigos de planificación urbana suelen ser difusos, lo que promueve más disputas territoriales que en las ciudades centrales, un cierto grado de flexibilidad regulatoria y constructiva, o incluso violaciones flagrantes de los estándares básicos (Shatkin, 2017). En estos contextos, la información sobre transacciones inmobiliarias circula en grupos sociales más restringidos (Deal y Rosso, 2001), lo que hace que los mercados inmobiliarios sean clasificados como “menos transparentes” por los consultores globales (JLL, 2022).

En segundo lugar, la canalización de capital podría no necesariamente adoptar la forma de capital “privado” o de una empresa desarrolladora convencional. Esto ocurre especialmente en ciudades donde el papel del Estado no puede considerarse simplemente como un “facilitador”, ya que adopta visiblemente tareas más típicamente asumidas por el capital “privado” (Çelik, 2021; Shatkin, 2017). En tercer lugar, y quizás por la supervivencia de élites más compactas ante una mayor desigualdad social, las empresas familiares tienen mayor importancia (Fernández et al., 2015), lo que se traduce en el modo de hacer negocios inmobiliarios.

Finalmente, como resultado de la competencia de las ciudades por las inversiones (Harvey, 1989), los promotores inmobiliarios en las ciudades periféricas se ven obligados a ofrecer tasas de rendimiento más altas a la hora de atraer el capital global, garantizando ganancias extraordinarias, a menudo respaldadas por los Estados. La alternativa a ello es, sin dudas, apelar a inversores no calificados –como ocurre muchas veces, y especialmente en los momentos de salida de inversiones internacionales de la periferia–, que desconocen las condiciones y los costos ocultos de las operaciones en las que invierten. 

En América Latina, una de las regiones en desarrollo más urbanizadas del mundo, la autoconstrucción y construcción por encargo han sido las formas predominantes de producción de viviendas (Jaramillo, 1977; Schteingart, 1989). Sin embargo, durante las últimas dos décadas, la promoción inmobiliaria se ha vuelto dominante debido a sus efectos en el resto de la cadena de producción al orientar progresivamente las inversiones, impactar sobre las estrategias de los proveedores y determinar la localización del resto de los agentes (Jaramillo, 2021; Rufino y Pereira, 2011). La difusión de la promoción inmobiliaria fue particularmente evidente con el cambio de siglo, cuando el mercado inmobiliario mostró un boom vinculado a los precios internacionales de las commodities, seguido de una serie de apoyos públicos a los promotores inmobiliarios (como subsidios a la vivienda en varios países) como respuestas públicas a la crisis internacional. Todo lo cual fue seguido de un nuevo ciclo de crisis de 2014-2015, que se agravó con la pandemia de covid (Mioto, 2022), período en el que los grandes promotores inmobiliarios latinoamericanos mostraron signos de estancamiento en sus ganancias.

Sobre el período del boom, las investigaciones en la región han enfatizado el empoderamiento político de los principales promotores inmobiliarios (Kornbluth Camblor, 2021; Oliveira y Rufino, 2022; Rufino, 2012, 2020; Sanfelici, 2013ª; Socoloff, 2018) vis a vis la centralización del capital inmobiliario a través de fusiones y adquisiciones por parte de grupos económicos (Lencioni, 2014; Rufino, 2012; Rufino, Da Silva, Paulani Paschoa y Lima, 2021). Este empoderamiento político también se explica en gran medida por políticas urbanas facilitadoras (Jaramillo, 2021) y por un creciente acceso a la financiación a través del mercado de capitales (Kornbluth Camblor, 2021; Sanfelici, 2017).

Entre los instrumentos financieros que han contribuido a profundizar el acceso de los desarrolladores al capital financiero en América Latina, se puede observar la difusión de 1) la apertura al mercado de capitales de las empresas desarrolladoras, es decir, la oferta pública de acciones a través de una nueva emisión de acciones (Rufino, 2012; Sanfelici, 2013b; Sanfelici y Halbert, 2015); 2) la proliferación de fondos inmobiliarios (como los REIT) cada vez más especializados (Cattaneo Pineda, 2011; Daher, 2013; Gasca Zamora y Castro Martínez, 2021; Magnani y Sanfelici, 2022; Sanfelici y Halbert, 2018; Socoloff, 2021, Vergara-Perucich, 2021); 3) la centralización del capital a través de fondos públicos que volcaron recursos en el sector inmobiliario (Hernández Trejo, 2021; Royer, 2009); 4) el desarrollo de instrumentos de titularización de préstamos hipotecarios (Faustino y Royer, 2022; Rolnik, 2018; Torres, Tonucci Filho y Almeida, 2022); y 5) la difusión de plataformas de pooling de financiamiento (Kalinoski y Procopiuck, 2022).

Los gobiernos locales y nacionales claramente contribuyeron a estos procesos en curso a través de la difusión de esquemas de planificación urbana financiarizada, presentes principalmente en el caso brasileño, como a) las asociaciones público-privadas para grandes proyectos urbanos (Rufino, Faustino y Wehba, 2021); b) las operaciones urbanas (Fix, 2007; Mosciaro, 2021; Stroher, 2017); c) la difusión de excepciones y “zonas especiales” de renovación urbana con instrumentos financieros propios. Además, los gobiernos han impulsado políticas habitacionales que estimulan directamente el proceso de financiarización, tales como a) programas masivos de vivienda dirigidos a la adquisición de unidades en proyectos de gran escala; b) la implementación de modelos de asociación público-privada de alquiler residencial (Rolnik, Guerreiro y Marín Toro, 2021); c) la difusión de préstamos hipotecarios indexados para proteger a los inversores (Socoloff, 2020), entre otros.

En este contexto, se hace necesaria la investigación de los efectos de la financiarización sobre los grupos económicos tradicionales y su vinculación con la producción del espacio. En este sentido, algunos investigadores latinoamericanos han comenzado a investigar la participación de los grupos empresariales en este proceso de financiarización inmobiliaria. Trabajos más recientes (Kornbluth Camblor, 2021; Rufino, Da Silva et al., 2021; Rufino, Wehba y Magalhães, 2020; Socoloff, 2018) se han agregado a algunos trabajos iniciales y generales (David, 2013; Fix, 2007; Rufino, 2012; Socoloff, 2013), pero aún hay mucho campo para la investigación. Por ejemplo, en un caso que podría recordarnos al Bicocca de Pirelli (Kaika y Ruggiero, 2016), el trabajo de Rufino sobre el grupo diversificado de Votorantim revela cómo el grupo tradicional utilizó sus terrenos abandonados del período de industrialización y su banco para promover desarrollos a gran escala, al mismo tiempo que el grupo fue integrando la cadena productiva y financiera, contando además con una poderosa capacidad de influencia y poder político nacional (Rufino, 2019).

Otro ejemplo podría ser el del grupo IRSA-Cresud en Argentina que rápidamente pudo alterar el mercado inmobiliario en Buenos Aires gracias a su acceso a financiamiento internacional (proporcionado por el fondo de George Soros en su interés por ingresar al mercado argentino); obtener el control de activos de alta calidad e influencia política a nivel local y nacional; dominar en pocos años el segmento de centros comerciales; tener importancia sistémica en los edificios comerciales, y tomar el control del privatizado Banco Hipotecario Nacional, así como otras entidades financieras de segundo rango (Socoloff, 2013). Hasta ahora, las preguntas se refieren principalmente a comprender qué papel han desempeñado las élites tradicionales en los auges y caídas de la construcción, qué canales de inversión privilegiaron y el efecto del capital internacional en sus estrategias. Teniendo esto en cuenta, la siguiente subsección explora algunas de las principales desarrolladoras de Buenos Aires.

Los diez principales desarrolladores: grupos, élites y la ciudad

En esta sección, se presentan los resultados del análisis de las diez empresas de desarrollo inmobiliario más activas después de la crisis global de 2007-2008. Hay múltiples razones para elegir este enfoque. En primer lugar, el universo de las empresas promotoras inmobiliarias resulta inaccesible debido a la diversidad de formas jurídicas que engloban la actividad, y a la falta de datos estadísticos. En segundo lugar, la información sobre las empresas que no cotizan en bolsa es limitada, incluso entre las diez empresas más activas. Por último, considerar únicamente las empresas que cotizan en bolsa introduciría un sesgo con respecto a sus mecanismos de financiación, que a menudo involucran a grandes inversores o familias, y que no necesariamente dependen de los mercados de capital para asignar sus recursos. Por el contrario, centrarse en las empresas más activas permite enfocarse en aquellas con mayor visibilidad y sobre las cuales existe una variedad de fuentes verificables.

En este análisis se han considerado cuatro dimensiones a partir de las siguientes preguntas-guía: 1) ¿quiénes son los grupos empresariales controladores y cuál es la trayectoria de su principal representante?; 2) ¿cuáles son sus principales estrategias de financiación? ¿Tiene el grupo acceso a los mercados de capitales nacionales o internacionales?; 3) ¿cómo participan los líderes de las empresas en la esfera política (por ejemplo, a través de una asociación como miembros o líderes, o participación directa o indirecta en cargos públicos locales o nacionales)?; y, finalmente, 4) ¿cuál es el alcance geográfico de sus mercados? ¿Invierten fuera de Buenos Aires o en otros países?

Basándonos en la información financiera de las empresas, así como en los datos periodísticos y legales, vemos cierta evidencia que revela un proceso de concentración y centralización del capital, y un vínculo entre las empresas líderes y las elites nacionales tradicionales que controlan los sectores más dinámicos de la economía y, por ende, los grupos económicos más importantes. El creciente papel de los grupos económicos en el sector inmobiliario y del sector inmobiliario dentro de las estrategias de los grupos mostraría no solo que el proceso de internacionalización ha tenido efectos en las empresas inmobiliarias, sino también que su acceso al capital financiero es mediado por los propios grupos.

Desde ya, es necesario aclarar que la evidencia explorada es fragmentaria, en gran medida indescifrable para quienes no participan del sector. A pesar de ello, y explorando indicios de la conexión entre el desarrollo inmobiliario en Buenos Aires, los grupos empresariales nacionales y la élite nacional, observamos que cuatro de las cuarenta familias más ricas de Argentina (clasificadas por Forbes) construyeron sus fortunas fundando empresas inmobiliarias (Jorge Pérez, que ahora vive y se desarrolla en Miami; Eduardo Elsztain, Moisés Khafif y David Sutton). Además, a partir de nuestro relevamiento, vemos que al menos la mitad de esas familias han incursionado abiertamente en el desarrollo inmobiliario en algún momento u otro de su trayectoria. Finalmente, y al igual que sus homólogos en todo el mundo, la élite argentina también tiende a favorecer los bienes raíces como salida de inversión; ya que según los datos tributarios declarados, los 10.000 contribuyentes individuales más ricos (que comprenden solo el 0,025 % superior de la población) clasifican los bienes raíces como su tercera opción de inversión, con especial énfasis en propiedades ubicadas fuera del país (AFIP, 2021).

Si consideramos ahora las diez empresas que desarrollaron mayores cantidades de metros cuadrados en Argentina entre 2009 y 2015, surge un patrón: siete de estas firmas pertenecen o están vinculadas a las 40 familias más ricas del país. Además, estas empresas forman parte de holdings diversificados: nueve están afiliadas a grupos económicos, seis de los cuales surgieron originalmente del sector inmobiliario o de la construcción, pero desde entonces han ampliado sus inversiones para incluir áreas como la banca, la agroindustria, la minería y la energía (ver tabla 1). Por lo tanto, estas firmas parecen constituir ahora una línea adicional de negocios para muchos de los principales grupos de Argentina, que han diversificado sus carteras manteniendo inversiones en suelo.

Otro punto crucial es la transferencia de activos a manos extranjeras y la participación de capital extranjero en estos emprendimientos inmobiliarios. A este respecto, nuevamente cabe señalar la dificultad de obtener información precisa o establecer la frontera entre lo nacional y lo extranjero, especialmente si se tiene en cuenta que los dirigentes de estas organizaciones y las propias empresas son políticamente reconocidos como representantes de una “burguesía nacional”, y los investigadores ubican a estos grupos como parte del “capital nacional” (Gaggero y Schorr, 2017). Sin embargo, en general, es posible ver la participación de importantes administradores de fondos (como tenedores de obligaciones negociables, accionistas o socios de proyectos), así como de bancos internacionales que invierten recursos en estas empresas, a pesar de que Argentina es considerada un “mercado de riesgo” para capital mundial.

Los ejemplos de los grupos IRSA-Cresud y Pampa son ilustrativos al respecto. Los estados financieros de las firmas revelan la asociación entre JP Morgan y Goldman Sachs e IRSA en el segmento de centros comerciales, así como la propiedad accionaria de Blackrock y el inversionista británico Joe Lewis en Pamp. Pero también vale la pena destacar otros dos ejemplos vinculados a los anteriores: TGLT-GCDI, en la que IRSA- Cresud posee un 27 %, y Creaurban, fundada por el padre del expresidente Macri, en la que Pampa tiene participación. Tanto TGLT como Pampa están conectados al hedge fund PointState Capital, dirigido por Zachary Jared Schreiber, a través de un fondo llamado PointArgentum Master Fund LP. PointArgentum posee el 41,73 % de las acciones de TGLT y un monto no revelado de las acciones de Pampa. Lo complicado en estos casos es entender el papel de los grupos Caputo y Macri, propiedad de dos familias que han sido socios comerciales y amigos durante décadas. Ambas familias tuvieron que vender sus negocios inmobiliarios y de construcción debido a sus vínculos con el gobierno nacional y local y sus acuerdos de infraestructura con el Estado. Llamativamente, ambas familias vendieron al mismo comprador sin revelar si participaban en los fondos de las Islas Caimán que en última instancia poseían las acciones administradas en Nueva York, como lo dejó entrever la prensa (Revista Noticias, 2018).

Este tema nos lleva a la dimensión de empoderamiento en nuestro análisis. A lo largo de la década de 2000, nueve de estas diez empresas pasaron a formar parte de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (ver tabla 1). Esta cámara –creada en 2001– pasó de ser una entidad desconocida en el escenario político a convertirse en un actor relevante a nivel nacional, principalmente a partir de 2009, cuando se posicionó como activa defensora de los créditos hipotecarios indexados (Socoloff, 2020). En 2015, la CEDU pasó a liderar primero la Mesa Nacional de la Construcción y luego la Mesa Nacional de la Vivienda, ambos espacios convocados públicamente para legitimar los espacios de lobby de las cámaras empresariales. En este sentido, es importante resaltar que estas instancias pasaron de ser reuniones informales público-privadas locales a ser ámbitos nacionales institucionalizados diseñados por las autoridades exclusivamente para recibir propuestas y reclamos de las cámaras empresariales.

Además, en el caso de las principales empresas, vemos una ramificación de su poder político e influencia a través de diferentes instituciones públicas o privadas. Específicamente, los líderes de estas empresas o personas asociadas con ellas han ocupado posiciones de poder en el gobierno nacional y local. De hecho, de los directores ejecutivos de los doce grupos (una empresa de desarrollo cambió de dueño dos veces en el período) vemos que seis de ellos estaban vinculados con funcionarios de nivel ministerial a nivel nacional o funcionarios de alto rango en la Ciudad de Buenos Aires. Ya mencionamos el caso de Creaurban, anteriormente propiedad del expresidente y exjefe de gobierno porteño Mauricio Macri. Pero también podemos destacar el caso TGLT-GCDI, que se fusionó con la constructora Caputo, uno de cuyos accionistas principales es el amigo personal de Macri, Nicolás Caputo, quien fue designado cónsul en Singapur durante su gobierno y también primo del exjefe de finanzas y director del banco central (Luis Caputo). Por su parte, IRSA-Cresud también ha ganado suficiente poder para nombrar un ministro nacional de economía y autoridades locales en Buenos Aires (Socoloff, 2013) y mantiene una muy cercana relación personal con el presidente Javier Milei. Finalmente, el exdiputado nacional Francisco De Narváez, quien supo ser un protagonista político central en Argentina, es controlador de la firma Ribera.

La expansión geográfica de estos desarrolladores a diferentes regiones es otro aspecto importante a considerar. Si bien existe un panorama más heterogéneo en cuanto a los caminos específicos seguidos por cada firma, la tendencia general indica que durante el boom inmobiliario y después de la crisis global, hubo un movimiento desde Buenos Aires hacia otras ciudades de la Argentina, así como hacia otros países. Esta expansión fue impulsada principalmente por el deseo de protegerse contra la inestabilidad de la economía argentina. Así, como se muestra en la tabla 1, la mayoría de las empresas llevaron a cabo desarrollos fuera de Argentina, ya sea en Uruguay –que funciona como una especie de paraíso fiscal para la elite argentina– o en Estados Unidos, especialmente en Miami en el período poscrisis, donde los argentinos fueron algunos de los protagonistas de la recuperación de la ciudad.

Además, si bien observamos una expansión fuera de Buenos Aires, también vemos una orientación común de sus inversiones hacia el segmento de lujo (debido a condiciones macroeconómicas y políticas), particularmente en Puerto Madero. Este barrio tiene el metro cuadrado más caro de América Latina (Properati, 2021), y todas las empresas líderes de la muestra, excepto Ribera-Grupo De Narvaez, participaron en este desarrollo ya sea a través de uno o más proyectos. En este sentido, sin duda la capacidad de estas grandes empresas de acceder a mayores volúmenes de capital está en la base de su posibilidad de acceder a los terrenos exclusivos de Puerto Madero.

Analicemos ahora la última dimensión considerada: la financiación y financiarización de estas empresas. El primer indicador de un proceso de financiarización de la producción inmobiliaria tiene que ver con la cotización de empresas en bolsa. Los mercados de capitales permiten a cualquier empresa –al menos en teoría– no solo tener acceso a una mayor diversidad de inversores sino también recaudar un mayor volumen de capital, por ejemplo, para crear progresivamente una cartera mayor de unidades (comerciales, oficinas o casas). Esto también estimula a la empresa a orientar sus prácticas hacia la satisfacción de las demandas de los inversores y a la búsqueda de ganancias financieras. Y si bien el proceso es incipiente y fragmentario en el caso argentino (Socoloff, 2021), lo que vemos en esta pequeña muestra es que hay una participación creciente en el mercado de capitales nacional.

De estos casos considerados, cuatro cotizan directamente en bolsa y tres más lo hacen solo indirectamente (dos a través de su grupo controlador y uno a través de un fondo inmobiliario). En este escenario, nuevamente destaca el caso de IRSA. IRSA fue una de las primeras inmobiliarias cotizadas en activo, y en los años 90 pasó a cotizar en la Bolsa de Nueva York y en el Nasdaq a través de su holding Cresud, lo que le permitió acceder a condiciones de financiación internacional. Vizora y Creaurban también cotizan en EE. UU. pero a través de sus sociedades holding. TGLT también se destaca ya que esta empresa fue listada y excluida de la Bolsa de Valores de Sao Paulo luego de la crisis internacional de 2008.

En este sentido, es importante mencionar que este financiamiento internacional no constituye simplemente un “acceso alternativo a capital a menor costo” para realizar “actividades productivas” como la construcción de viviendas. Por el contrario, el acceso de las empresas no financieras de países periféricos a los mercados globales a través de sus grupos económicos puede potencialmente convertirlos en “intermediarios sustitutos” (Shin y Zhao, 2013). Esto significa que pueden convertirse en canales de transmisión de la liquidez internacional y de los ciclos económicos globales a la economía nacional, como fue el caso durante el período de políticas monetarias flexibles destinadas a aumentar la liquidez, también conocidas como políticas de quantitative easing (Fernández, Bortz y Zeolla, 2018). En particular, algunas grandes corporaciones en América Latina han seguido este camino y han funcionado como compañías pseudofinancieras basadas en su capacidad de endeudarse en los mercados internacionales de divisas y retener activos líquidos, realizando operaciones de carry-trade u operaciones especulativas, y contrarrestando así las políticas llevadas adelante por las autoridades nacionales para regular la liquidez nacional (Zeolla, 2021). Este ha sido el caso de Pampa Energía, IRSA- Cresud y Grupo Macro.

Asimismo, la lenta pero creciente estrategia de financiación a través de fondos inmobiliarios de tipo REIT puede observarse como un posible indicio de financiarización (Aalbers et al., 2020), ya que permite a las empresas contar con numerosas ventajas fiscales y el acceso a inversores institucionales. Sin embargo, como hemos analizado en otro trabajo, este acceso es fragmentario y la evolución hacia el dominio de la forma REIT no es clara ni lineal en Argentina. Esto se debe, entre otras cuestiones, a las condiciones económicas fluctuantes, así como a algunas dinámicas inmobiliarias internas como los tiempos, las monedas y ciertas reglas contradictorias entre el funcionamiento del mercado de capitales y la forma en que los promotores inmobiliarios gestionan el riesgo fuera de los mercados regulados (Socoloff, 2021).

Adicionalmente, cabe una consideración más sobre la estructura corporativa de estas empresas y el proceso de “formación de activos externos” (o estrategias de fuga de capitales) que apoyan la circulación de capital a través de las fronteras. Al analizar estas diez empresas, es posible comprobar que al menos ocho de ellas tienen firmas relacionadas en el exterior, principalmente en Uruguay, que actúa como una especie de paraíso fiscal para los argentinos y, por tanto, sirve como plataforma para acceder a otros paraísos fiscales. Asimismo, diez de los doce principales CEO de nuestra muestra aparecen en al menos uno de los cuatro informes de investigación sobre fuga de capitales y posesión de activos no declarados en paraísos fiscales realizados por las autoridades argentinas o la prensa mundial (Panama Papers, Pandora Papers y otros) (Bona, 2018). Como resultado, se podría decir que tanto por su estructura corporativa internacional como por su acceso a paraísos fiscales están contribuyendo a que las ganancias relacionadas con el sector inmobiliario de Buenos Aires crucen la frontera local, ya sea para promover desarrollos en otras ciudades o simplemente para inflar sus cuentas no declaradas en el exterior. Pasemos ahora a considerar algunos elementos más generales a modo de conclusión. 

Conclusiones

La creciente concentración y centralización del capital a nivel global en el marco de lo que se conoce como financiarización de la economía plantea nuevos desafíos a la hora de analizar las estrategias de los desarrolladores y su papel en la política urbana local. Por un lado, actores globales y poderes más difusos operan a nivel local. Por otro lado, los fondos internacionales han encontrado en el sector inmobiliario un destino de inversión “seguro” que permite la diversificación sectorial y regional. Estos fondos, aunque presentes de forma limitada en Argentina y en otros países de América Latina, han comenzado a articularse con desarrolladores en la región mediantes diversos mecanismos e instrumentos, como viene analizando la bibliografía sobre la financiarización inmobiliaria en los países latinoamericanos.

Esta dinámica le imprime a la actividad un nuevo carácter. Por lo tanto, incluso cuando el financiamiento internacional esté restringido por condiciones macroeconómicas o que algunos instrumentos (como la titularización de préstamos hipotecarios o los REITs) se encuentren poco desarrollados ‒como ocurre en el caso argentino‒, los mercados locales de tierra, las racionalidades, los precios, el diseño o las regulaciones urbanas han sido atravesados –aunque de manera desigual‒ por estas nuevas “reglas del juego”. 

En los casos explorados en este capítulo, al acceder al capital a través de nuevos canales (cotización en mercados de capitales nacionales o internacionales de manera directa o indirecta, fusiones, acceso a bancos internacionales u obtención de liquidez a través del grupo económico), algunos grandes desarrolladores experimentaron lo que hemos denominado como un proceso de reescalamiento, expandiendo sus operaciones en algún sentido: desarrollos más grandes, en otras ciudades o países, en otros segmentos o sectores, etc.

Y como se discutió, algunas investigaciones han pasado por alto la tendencia general del crecimiento y reescalamiento de los desarrolladores, al centrarse en un proyecto inmobiliario específico o en un desarrollador en particular. Para superar algunas de estas limitaciones, y considerando que los grupos económicos familiares diversificados resultan actores clave en América Latina, el enfoque propuesto en este capítulo se ha centrado en explorar algunas posibles relaciones entre las empresas desarrolladoras y estos grupos.

Para ello, hemos indagado sobre las trayectorias de un conjunto de grandes desarrolladores en un país con una integración relativamente baja al sistema financiero global como Argentina. Como resultado, hemos mostrado que la Ciudad de Buenos Aires continúa siendo el objeto de acumulación de las élites tradicionales y que entender este proceso requiere un análisis de los efectos de la financiarización en la estructura empresarial de los desarrolladores. Al analizar datos financieros, información de prensa especializada y realizar un estudio de sus líderes, hemos observado que 1) los grandes desarrolladores en Argentina y las élites (trans)nacionales están entrelazados, mediados por grupos económicos diversificados dirigidos por familias que invierten en el sector inmobiliario mediante sociedades que forman parte del conglomerado; 2) estos desarrolladores no solo han expandido sus inversiones fuera de Buenos Aires, sino también fuera de Argentina, creando una red de empresas asociadas, algunas de las cuales están ubicadas en paraísos fiscales; 3) estas empresas cotizan directa o indirectamente en mercados de capitales nacionales e internacionales, lo que no solo conecta su actividad con la de fondos globales interesados en la diversificación geográfica, sino que también les permite a estos grupos ‒al menos potencialmente‒ actuar como cuasi entidades financieras absorbiendo liquidez global y llevando a cabo operaciones financieras; 4) estas empresas y sus líderes están políticamente organizados a nivel nacional, no solo a través de una cámara específica, sino también por medio de numerosas iniciativas políticas que no han cesado de empoderar a los desarrolladores, individual o colectivamente considerados.

En consecuencia, se podría decir que la pregunta de Dall sobre “quién gobierna” las ciudades de hoy se ha vuelto más complicada. Las técnicas etnográficas o las entrevistas con informantes clave no son suficientes para dar cuenta de la magnitud de las transformaciones. Para los sociólogos urbanos interesados en comprender las dinámicas económicas locales, se ha vuelto necesario recurrir a estrategias metodológicas multinivel desarrolladas por otras disciplinas. Entre muchos ejemplos posibles, la antropología financiera ha creado técnicas como la “etnografía multi-situada” para estudiar las cadenas de valor globales en el sector de la construcción y etnografías en instituciones financieras para comprender las racionalidades en torno a los dispositivos financieros. Del mismo modo, los geógrafos financieros críticos nos han enseñado formas de “seguir el dinero” (follow the money) o “seguir la empresa” (follow the firm) para aprehender cómo se financian los desarrollos y cuán variables son las formas en que las agencias estatales comprometen recursos públicos y asumen riesgos. Además, los estudios geográficos han enfatizado la importancia de comprender la variabilidad espacial, la jerarquización de territorios, los flujos y circuitos de inversiones de estos fenómenos. Si en algo se destacan los estudios recientes es en que han expuesto la necesidad apremiante de que los sociólogos comprendamos los dispositivos financieros, estructuras corporativas, informes de consultores, comunicados de agencias de calificación de riesgos, etc. En otras palabras, hablar el lenguaje de las finanzas en una economía financiarizada es la manera actual de explicar “cómo se hacen las fortunas” en y con las ciudades (Logan y Molotch, 1987: 248).

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