Una introducción al debate
a partir de casos argentinos
Ivana Socoloff[1] y Luján Menazzi[2]
Introducción
Este libro surge de la voluntad de profundizar y actualizar las respuestas a un interrogante clásico de los estudios urbanos: ¿quiénes y cómo producen la ciudad?
Existen múltiples actores con diversas lógicas y capacidades que transforman el espacio urbano de manera a veces imperceptible y a veces ostensible, pero siempre de modo sostenido y continuo. Sin embargo, este complejo y heterogéneo universo de actores cuenta con algunos agentes que, en su búsqueda de ganancia, poseen particular incidencia en la producción de la ciudad, ya que están dotados del saber y poder necesarios para transformar y valorizar el espacio urbano (Weber, 2015).
Como señalara tempranamente Topalov (1974), en ocasiones las actividades de promoción, financiamiento, construcción y comercialización se concentran en manos de un solo agente que es capaz de desarrollar de modo autónomo todas o algunas de estas tareas. En otras ocasiones, la figura del promotor inmobiliario emerge como una tarea especializada y desvinculada, que se centra en la liberación del terreno y la gestión del financiamiento. Sin embargo, en los últimos años han surgido nuevos y sofisticados agentes locales, regionales o internacionales, que complejizan el mapa de la producción especulativa de las ciudades.
Nuestra hipótesis de partida es que estos agentes tienen una fuerte incidencia en la producción de las ciudades condicionando, en ocasiones, el tipo de intervención, la localización, el tipo de expansión o de densificación, los capitales involucrados y los destinatarios privilegiados. Algunas de sus prácticas implican también la producción de nuevas institucionalidades e innovadoras articulaciones público-privadas.
El libro, por ende, busca indagar las características y prácticas empresarias de diversos agentes relevantes en la producción de distintas ciudades argentinas en los últimos años. En muchas oportunidades, la bibliografía internacional pone el énfasis en el rol de los procesos de índole global que han afectado los modos en que se produce ciudad, el tipo de agente involucrado y el tipo de intervención que se realiza. La bibliografía sobre el neoliberalismo urbano, los procesos de financiarización y la centralización del capital son marcos analíticos que resultan sumamente elocuentes respecto a los recientes procesos de transformación de las ciudades y contribuyen significativamente a explicar algunas dinámicas.
Nos interesa, sin embargo, contemplando estos marcos de sentido, analizar empíricamente a algunos agentes y sus prácticas situadas en determinadas ciudades y contextos temporales. Esto supone considerar las particularidades de algunas ciudades, su historia y morfología, las inclinaciones de los gobiernos locales y los modos en que llegan, se obstaculizan, aceleran, profundizan o ralentizan procesos extralocales.
Esta introducción busca reponer los marcos de sentido a partir de los cuales surgen los interrogantes que guían los distintos trabajos, y también dar cuenta de algunos emergentes de los capítulos. Tanto las reflexiones sobre el tipo de agente involucrado, las especificidades de la mirada local y las construcciones teórico-metodológicas que surgen de estos trabajos resultan aportes sugerentes para aquellos interesados en estudiar el universo de quienes producen ciudad.
Transformaciones recientes y configuraciones de escala múltiple: financiarización, centralización del capital y reescalamiento de los promotores inmobiliarios
Mucho se ha discutido sobre el crecimiento del empresarialismo urbano y los modos variables del neoliberalismo urbano “realmente existente” en nuestras ciudades. Sobran en toda la región los ejemplos de políticas urbanas orientadas por lógicas neoliberales o abiertamente dispuestas a satisfacer las demandas de los empresarios inmobiliarios.
Sin embargo, en este libro queremos trascender estas discusiones a partir de la constatación de la existencia de ciertos fenómenos de carácter global que vienen impactando sobre la producción local. Como explicaremos, en los últimos años, el proceso de producción inmobiliaria ha experimentado una serie de transformaciones profundas que reconfiguraron significativamente tanto las dinámicas productivas y financieras como las relaciones de poder.
Uno de los fenómenos más destacables ha sido la emergencia de nuevos agentes en la cadena de valor, como por ejemplo los grandes fondos inmobiliarios o las plataformas de gestión de inmuebles. Su accionar en la inversión, producción o comercialización inmobiliaria no solo está redefiniendo las estrategias de los promotores, sino que también está ejerciendo una influencia profunda en todos los actores económicos de la cadena.
La acumulación y la concentración de capital que hemos visto en las últimas décadas trajeron consigo una serie de cambios heterogéneos y variables espacialmente. En particular, vemos un crecimiento en la escala, el tamaño y el poder de las empresas involucradas en la producción del ambiente construido. Así, los promotores inmobiliarios han experimentado cambios organizacionales importantes, como la centralización mediante fusiones y adquisiciones, o la entrada de capital extranjero (Jaramillo, 2021). A su vez, la apertura de capital en los mercados financieros también y la proliferación de fondos inmobiliarios, incluidos los Real Estate Investment Trusts (REITs), han alterado la forma en que se financia y se invierte en bienes raíces, ofreciendo ventajas impositivas que atraen a diversos inversores (Aalbers, Fernández & Wijburg, 2021). Este reescalamiento del capital, que se discute en uno de los capítulos del libro, presenta un desafío significativo para quienes estudiamos estos procesos, porque nos enfrenta a fenómenos multiescalares.
Si bien estos procesos repercuten en Argentina de manera específica y diferente a lo observado en otras grandes economías de la región (Socoloff, 2019), los estudios internacionales vienen destacando la importancia de analizar cómo la financiarización de la economía –entendida acá en términos generales (Epstein, 2005)– transforma los procesos de producción urbana a nivel local, y así genera de manera desigual los siguientes efectos:
- Ha complejizado la relación entre derechos de propiedad e inmueble real, en tanto las innovaciones financieras y legales han permitido fragmentar o concentrar derechos sobre inmuebles, al mismo tiempo que la titularidad de esos derechos resulta cada vez más invisible para las autoridades fiscales y urbanas.
- Ha permitido a las grandes empresas y a los fondos de inversión avanzar en la conformación y movilización de grandes bancos de tierra, no sin el soporte estatal por medio de la privatización de inmuebles públicos o la facilitación de la transformación de terrenos en zonas de renovación urbana o áreas de densificación.
- Ha transformado la participación del Estado en las políticas de vivienda. En lugar de involucrarse directamente, se han creado instituciones y fondos destinados a facilitar la inversión privada y orientar los capitales hacia el ambiente construido, generando mecanismos de exención impositiva y subsidios diversos. Esto incluye agencias de securitización de hipotecas, fondos públicos que invierten en programas de vivienda y fondos de compensación para entidades privadas prestamistas.
- Ha intensificado la producción en algunas ciudades, mientras que en otras ha multiplicado las operaciones de transferencia, lo que dio como resultado un crecimiento de los precios de los inmuebles, de la deuda y de la velocidad de rotación del capital.
- Ha fomentado la repetición de patrones urbanos como los grandes proyectos arquitectónicos, torres de oficinas icónicas, complejos de departamentos multifamiliares y shopping malls. Además, ha acelerado el avance en la ocupación de terrenos ambientalmente comprometidos, como áreas inundables o ecológicamente sensibles, y la adaptación de códigos urbanísticos para facilitar desarrollos en áreas de renovación y expansión.
A su vez, la financiarización estaría transformando las estrategias y racionalidades de los desarrolladores, desafiando las nociones tradicionales de “poder local” en las ciudades, sobre todo si aceptamos la hipótesis movilizada por Aalbers (2013) acerca de la conformación de un “complejo financiero inmobiliario” global. Aunque, como tal, la financiarización no debe entenderse como universal y omnipresente, sino más bien en su desarrollo “desigual y combinado” (Fernandez & Aalbers, 2016). Lo cual revela que, en el nivel local, la realidad siempre es más difusa y está plagada de marchas y contramarchas.
Como proceso más general, podríamos decir entonces que la financiarización ha llevado a una creciente heterogeneidad en las trayectorias empresariales, que se superponen con procesos de inserción económica de cada economía. En América Latina, por ejemplo, la concentración y centralización del capital asume una forma característica de “grupo económico diversificado”, que ha participado históricamente de la actividad inmobiliaria. De esta manera, estudiar los grandes capitales inmobiliarios de la región implica también interpretar el rol de los agentes en la dinámica política y económica, prestando atención a las relaciones sociales que establecen, sus organizaciones y sus vínculos familiares. Sin duda, la presencia de los grupos también puede observarse en el caso argentino, como se explica en varios capítulos del libro.
Actores, instituciones y entramados locales. Algunos emergentes de la perspectiva de análisis
Surgen entonces numerosos interrogantes respecto al desarrollo desigual y combinado de estos procesos a nivel local: ¿en qué medida llega el capital internacional a las ciudades argentinas? ¿Qué tipo de capital llega y cómo se inserta localmente? ¿Las estrategias de los desarrolladores locales replican o se articulan con las de desarrolladores internacionales? ¿En qué medida las articulaciones público-privadas toman formatos novedosos, en diálogo con experiencias de articulación desarrolladas en otros países? Y además, ¿en qué medida se pueden detectar patrones urbanos homogéneos ligados a determinados actores y formas de financiamiento?
Los trabajos de este libro dialogan con estos interrogantes e invitan a sostener una mirada situada, atenta a las coyunturas y especificidades locales. Uno de los aportes y virtudes de los avances aquí reunidos se vincula justamente con sostener análisis fuertemente empíricos sin asumir pasajes lineales ni homogeneizantes de los procesos globales a las dinámicas locales. Cobran entonces relevancia las especificidades de los poderes locales, de los legados y tradiciones políticas, del tipo de organizaciones y articulaciones público-privadas, las coyunturas específicas que habilitan o constriñen determinados procesos de orden internacional. Esta mirada situada probó ser muy productiva a lo largo de los capítulos que componen este libro, brindando una serie de emergentes relevantes.
En primer lugar, los distintos trabajos dan cuenta de la importancia del análisis sobre actores concretos, sus prácticas, sus articulaciones con otros actores y el derrotero de acciones y estrategias. Y esta centralidad de la mirada sobre las prácticas de los actores tiene varias dimensiones.
Por un lado, una hipótesis central que movilizó la realización de este libro se vincula con entender la centralidad del accionar concreto de los actores, más aún en el caso de los desarrolladores, en la producción de las ciudades. Los capítulos del libro recorren las transformaciones de segmentos enteros de ciudad, la incorporación de nuevas tipologías y morfologías, la transformación de suelo no urbano en suelo urbano, así como la reconversión de áreas centrales de distintas ciudades. Es a partir del seguimiento de las estrategias y derroteros de los desarrolladores, en articulación con otros actores, que algunas transformaciones urbanas se vuelven inteligibles. Esta perspectiva sobre el rol de los actores en la producción de ciudad se nutre de una extensa línea de teorizaciones e investigaciones que desde la sociología urbana han realizado aportes en este sentido (véase por ejemplo: Fainstein, 1994; Harvey, 1982; Jaramillo, 1977; Logan & Molotch, 1987; Schteingart, 1989; Topalov, 1979).
Una segunda dimensión sobre el foco en el accionar de los actores se vincula a que ellos son los que, en términos de Bourdieu (2000) van conformando el mercado, entendiéndolo como una construcción social (Flingstein & Calder, 2015). En términos de Fainstein (1994), las decisiones que toman los desarrolladores y que modelan la forma física de la ciudad no son una respuesta directa a la demanda sino que son los desarrolladores los que modelan la demanda y responden a las iniciativas públicas del sector y las regulaciones. Los mercados no son una realidad externa que se impone desde afuera, sino construcciones políticas y sociales que reflejan la historia y cultura del país, así como las intervenciones del gobierno (Fligstein y Calder, 2015). En este sentido, si bien los mercados constriñen a los agentes, son también producto de su accionar. El análisis de las estrategias y prácticas nos permite comprender las particularidades que van adquiriendo los mercados locales que son analizados en los capítulos de este libro
Vinculado a lo anterior, otra arista que nos ilumina el análisis del accionar concreto de los actores tiene que ver con que nos permite reconocer no solo transformaciones en el espacio urbano, sino en las instituciones y reglamentaciones que pretenden regular la producción de ciudad. La transformación y colonización de organismos existentes, la creación de nuevas instituciones y agencias, la participación en los procesos de regulación y en la creación de formas jurídicas y estructuras normativas resultó una cuestión determinante para comprender el crecimiento y reposicionamiento de algunos de los actores analizados. Y también, es un eje central de análisis, en tanto son estructuras que sobreviven a la coyuntura de su producción y que pueden ser reutilizadas y resignificadas por otros actores y en otros contextos.
Es decir, reconstruir el derrotero de acciones, estrategias y decisiones de los desarrolladores es importante porque a través de su accionar, estos actores hacen ciudad, hacen mercado, y hacen instituciones y reglamentaciones que inciden en la producción presente y futura de suelo urbano.
Otro emergente de los trabajos, relacionado con el tipo de mirada que se sostuvo, tiene que ver con dar cuenta de que las acciones, decisiones y estrategias de los desarrolladores no están determinadas por tendencias estructurales. No podemos explicar el comportamiento de los actores por su posición estructural ni como una respuesta refleja a determinadas condiciones. Tal como señala una extensa tradición de trabajos de la sociología económica (Granovetter, 1985), los vínculos con otros actores, los recursos con que cuenta cada actor, pero también, los valores, tradiciones y percepciones inciden en el curso de acción elegido. Resulta imposible explicar ciertas decisiones a partir de la estricta racionalidad económica instrumental. Tal como surge de los trabajos aquí compilados, las acciones de los desarrolladores son construidas a partir de la lectura que estos hacen de un contexto social, político, histórico e institucional, en el marco de sistemas relacionales.
Esto tiene además un correlato interesante. En tanto las acciones y estrategias no resultan una respuesta automática a determinadas condiciones estructurales, no están predeterminadas. El derrotero de acciones tiene una importante cuota de incertidumbre e imprevisibilidad. Esto corre para los actores mismos, que desarrollan sus acciones en marcos de incertidumbre y van construyendo su perspectiva en estas condiciones (Fainstein, 1994), pero también para los analistas, quienes se ven frente al desafío de entender a la acción empresaria como indeterminada, atravesada no solo por cálculos racionales de costo-beneficio sino por valores, tradiciones, ideologías y relaciones sociales.
En los trabajos compilados, probaron ser de suma importancia los vínculos formales e informales entre actores. En algunos casos, los vínculos entre diversos desarrolladores, bajo la forma de organización colectiva empresaria, probó ser sumamente efectiva para negociar y acrecentar su poder de presión. En otros casos, los vínculos formales e informales con agentes del universo político resultaron fundamentales en los procesos de crecimiento, expansión o concentración de algunos desarrolladores analizados.
Estos vínculos con actores del universo político en muchas oportunidades fueron construidos previamente y con otros intereses. Tal como señala Marques (2012) a partir de numerosas investigaciones del caso brasileño, los vínculos entre actores públicos y privados suelen perdurar a lo largo del tiempo y se resignifican y reutilizan en distintas coyunturas. Se trata de vínculos formales e informales que se fueron construyendo con diversas finalidades o sin finalidad alguna, y luego se sostienen a lo largo del tiempo pudiendo adquirir otros sentidos y utilidades. Estos vínculos pueden incidir en las políticas públicas, en el acceso a información privilegiada y en la participación en determinadas decisiones. Es decir, resultan elementos centrales para comprender el devenir de los actores y su capacidad de incidencia sobre el espacio urbano.
Tanto la red de vínculos construida como las particularidades de las instituciones locales, así como las tradiciones, herencias y especificidades urbanas y del mercado inmobiliario, resultan factores fundamentales para comprender el derrotero y estrategias de los desarrolladores. El ingreso de capitales, inversores, actores internacionales e innovaciones jurídicas también se ve fuertemente permeado por estas cuestiones. En particular, el rol facilitador que en muchas oportunidades tomó el Estado local, o su subordinación a las estrategias empresarias, resultó un eje clave para entender la consolidación de algunos desarrolladores y su capacidad de modificar amplios sectores de las ciudades.
Diversidad de actores y articulaciones dinámicas
En esta sección, nos proponemos sintetizar algunas de las características de los agentes retratados en este volumen, así como de las alianzas establecidas y los modos en que se establece la articulación público-privada en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios en las principales ciudades del país.
A partir de los diversos casos analizados, observamos que los autores de este libro utilizan indistintamente la terminología de “promotor inmobiliario” y los términos nativos de “desarrollador” o “desarrollista” inmobiliario para designar a las empresas responsables de centralizar capital, liberar tierra y gestionar los emprendimientos. Además de la caracterización de los agentes, el foco de los capítulos está puesto en sus prácticas, las cuales exceden las tareas exclusivamente vinculadas a los desarrollos, para incluir las tareas realizadas en organizaciones de acción política colectiva, el lobby informal, la innovación tecnológica y financiera, entre otras.
En esta línea, Magallanes y Quiroga Ríos sostienen que la característica distintiva de estos promotores sería su capacidad para especular con el suelo, beneficiándose de cambios en las normativas urbanísticas, para lo cual el control del capital financiero se volvería crucial. Sin embargo, en los casos analizados en el capítulo, estos promotores también se han visto involucrados en prácticas concomitantes, como la construcción y la comercialización de los proyectos, contribuyendo al desarrollo de emprendimientos en zonas en expansión.
Un foco similar en el accionar se encuentra en el capítulo de Cruz y Capdevielle, quienes recuperan el ejemplo paradigmático de ECIPSA en Córdoba. Para los autores, que prefieren el término nativo de “desarrollista”, la actividad de ECIPSA le ha impreso un carácter innovador al desarrollo inmobiliario, en tanto la empresa creó nuevos productos inmobiliarios, como los countries, al tiempo que adoptó estrategias de innovación financiera y captación de demanda a través de sistemas de financiamiento propios.
El capítulo de Socoloff comparte la preocupación por los agentes y sus prácticas, pero no ya solamente en su rol de desarrolladores inmobiliarios, sino en su trayectoria de acumulación que los ha llevado a adoptar la forma de grupo económico, sea por fusión, por adquisición o por el propio proceso de crecimiento. En este caso, tanto la vinculación con el capital financiero como su capacidad de administrar el riesgo al interior de la estructura organizativa de grupo han resultado claves. Esto les permitió a los empresarios y a sus familias ocupar posiciones de estatus no solo en la estructura económica, sino también en el ámbito social y político. Todo lo cual explicaría en estos casos, al menos parcialmente, su capacidad para centralizar capital y para generar mecanismos innovadores de captación de rentas extraordinarias.
En consonancia con una mirada de las prácticas, el caso de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC) relatado por Cisterna, Del Río y Ventura da cuenta de la acción de los desarrollistas en tanto organización colectiva, influyendo en la planificación urbana y en la sanción de normativas que favorecieron sus intereses. Para los autores, la CEDUC se posicionó como un actor clave en la reestructuración del espacio urbano de Córdoba, lo que les ha permitido a algunos agentes empresariales moldear las políticas públicas a través de su participación activa en la organización.
En contraste con los capítulos sobre acción empresarial de empresas desarrolladoras, los casos relatados por Feld y D’Alessio parten de la práctica concreta de un emprendimiento de gran escala para identificar a los agentes. Esta estrategia les permitió a los autores revelar el accionar de una diversidad de agentes, incluyendo corporaciones público-privadas, grandes y medianas desarrolladoras inmobiliarias, grupos empresariales diversificados, productoras de insumos para la construcción o aun empresas agroexportadoras. Para D’Alessio, los desarrolladores del Parque de la Innovación actúan como “estrategas financieros”, capaces de identificar nichos de oportunidad en el mercado inmobiliario, especialmente en un contexto de privatización de tierras públicas y condiciones macroeconómicas fluctuantes. De esta manera, logran aprovechar la brecha cambiaria y otras condiciones favorables del mercado. Por su parte, Feld destaca otras prácticas menos visibles dentro de la actividad de promoción inmobiliaria, como son las estrategias judiciales adoptadas por los desarrolladores inmobiliarios con el fin de defender sus intereses y ganar ventajas competitivas en la reconversión de áreas urbanas.
A la hora de pensar la articulación entre los promotores inmobiliarios y el Estado, observamos obviamente una variación espacio-temporal que debe ser tenida en cuenta. Mientras que el caso de Mendoza o de ECIPSA en Córdoba revelan estrategias más individualizadas de los desarrolladores en la modificación de normativas urbanísticas y en la provisión de infraestructura pública, el caso de la CEDUC muestra que los desarrolladores han logrado establecer un vínculo más formalizado con el Estado, ya que la organización actúa como un canal de comunicación y acción.
En el marco de articulaciones dinámicas pero solidificadas a lo largo del tiempo, los capítulos recuperan la hipótesis de una creciente participación de los agentes inmobiliarios en la definición de las políticas urbanas. Dicha participación se estaría produciendo como consecuencia del reescalamiento de la promoción inmobiliaria a otros niveles de gobierno, como afirma Socoloff; acciones colectivas de presión, como retratan Cisterna, Del Río y Ventura; o simplemente en tanto expresión de mecanismos de lobby individual, como podemos ver en los ejemplos Mendoza y Córdoba.
Sin dudas, instrumentos como los convenios urbanísticos, las corporaciones público-privadas y los grandes proyectos urbanos, que flexibilizan las normativas y otorgan beneficios en el desarrollo de proyectos, le otorgan carácter institucional a la articulación público-privada. Y junto con ellos, los capítulos dan cuenta de mecanismos como la privatización de tierras y los incentivos fiscales para motorizar la construcción, especialmente en tiempos de crisis económicas.
Por su parte, las alianzas formadas entre los actores del sector inmobiliario y las agencias del Estado local y nacional también muestran algunos matices entre los casos, y sin dudas variabilidad en el tiempo. Mientras que para Magallanes y Quiroga Ríos las alianzas tienden a ser más informales y los beneficios particulares, quizás en Córdoba los mecanismos de esas alianzas parecen estar más institucionalizados a través de los convenios urbanísticos y el papel de la CEDUC. Por su parte, el caso del Parque de la Innovación en CABA o de Parque Norte en Rosario son el resultado de una participación institucionalizada, con un fuerte liderazgo del estado local en motorizar los emprendimientos, y un enfoque “colaborativo” en tanto “socios” en el diseño y desarrollo de grandes proyectos. Así, como vemos, los casos revelan que la facilitación como orientación general de gestión urbana se encuentra vigente en las principales metrópolis.
Actores, acciones y estrategias. Algunos apuntes sobre los abordajes teórico-metodológicos
Esta última sección busca reflexionar, a partir de los aportes de los trabajos aquí reunidos, sobre distintos abordajes teórico-metodológicos posibles al momento de analizar el rol de los desarrolladores en la producción de ciudad. Cada uno de los capítulos pone la lupa sobre distintas cuestiones y así conforman un mapa rico y complejo. Por ende, es posible destacar algunos emergentes a partir de las perspectivas construidas.
La mayor parte de los trabajos elige, desde su perspectiva teórico-metodológica, una escala de análisis meso. Se busca evitar de este modo el análisis más abstracto de la circulación del capital, poniendo el foco sobre las acciones concretas de actores empresariales. Tal como señalamos previamente, el foco sobre la acción empresaria parte de cierto supuesto, que entiende que son estos actores en su derrotero los que van incidiendo en los procesos urbanos así como en la conformación de la demanda y de los mercados. En consonancia con esto, se trata de análisis inductivos, atentos a las decisiones, acciones y estrategias de los actores. Es desde esta mirada sobre los actores que los distintos autores buscan comprender el modo en que se va haciendo ciudad.
Una cuestión central que consideran los distintos trabajos se vincula con lo mencionado en la sección previa, el tipo de actor involucrado. Lejos de darlo por sentado, constituido e inmutable, los autores se esfuerzan en reconstruir el modo en que los actores se van conformando y transformando al fragor de diversos procesos e iniciativas y en diálogo y negociación con otros actores. El análisis de la trayectoria de las empresas y grupos que aparecen en los diversos textos da cuenta de que varios de los participantes de los procesos de producción de ciudad analizados comenzaron su labor empresarial en otro rubro y fueron deviniendo promotores al calor de oportunidades específicas en determinadas coyunturas económico-sociales. El caso analizado por Feld resulta particularmente revelador en este sentido. Los capítulos evidencian que algunos actores cambian de rubro completamente, se diversifican, cambian de actividad dentro del universo de la producción de espacio construido o mantienen varias actividades diversas en paralelo, incursionando en el desarrollo inmobiliario en oportunidades puntuales. También, en el marco de algunos procesos, los actores empresarios se articulan con otros buscando desarrollar capacidades o complementarse a través de diversas funciones: movilizando know-how, financiamiento, contactos. Por último, cabe mencionar que el entramado de actores involucrados en casos analizados también va variando a lo largo del tiempo. Varían los actores participantes, así como el rol de cada uno en el proceso.
Así como los actores van conformándose en el marco de procesos específicos, desde una perspectiva complementaria, los procesos también se van conformando a medida de los desarrolladores. Estos son los que muchas veces generan, apalancan y crean iniciativas de transformación sobre el espacio urbano. Esto incluye también el trabajo de instalar ciertas áreas como deseables para ciertos inversores o grupos sociales, reconvertir la imagen de segmentos de ciudad antes considerados decadentes u obsoletos y transformar territorio periurbano en segmentos de ciudad.
Esta perspectiva resulta fundamental para sostener una perspectiva teórico-metodológica atenta a comprender la fluidez de los procesos y el modo en que tanto actores empresariales como agentes políticos, iniciativas y objetivos van reconfigurándose. También contribuye a volver inteligibles los derroteros específicos que adquieren algunos procesos urbanos, así como el modo en que se van conformando y reconfigurando las instituciones y acuerdos que regulan la conformación de la ciudad.
El análisis de los actores empresarios constituye un gran desafío debido a su opacidad. Los autores instrumentan diversas estrategias para analizarlos. A partir de la búsqueda de identificar quiénes son los actores empresarios que están participando en la producción de ciudad, se los caracteriza considerando diversas cuestiones: su origen, su trayectoria, su actividad principal, así como las actividades que sostienen en paralelo, su modo de financiamiento, su volumen, el tipo de alianzas que establecen con otros actores empresarios, su incidencia en procesos políticos, su alcance territorial. El análisis desarrollado por D’Alessio resulta particularmente productivo en la búsqueda de caracterizar y categorizar a los desarrolladores inmobiliarios de nuestro país. El tipo de iniciativa y el modo en que se desarrollan los procesos interpelan a distinta clase de actores y conforman diversas constelaciones de actores empresarios y alianzas público-privadas.
Por fuera de la caracterización del devenir de ese actor al calor del proceso, o de su caracterización en términos más absolutos a partir de ciertas propiedades, otros capítulos han avanzado sobre las estrategias desarrolladas por los actores empresarios. Estas estrategias no se limitan a la búsqueda inmediata de ganancia, sino que dan cuenta de una mayor complejidad. Los autores reconstruyen numerosas estrategias producto de coyunturas específicas, en las que los actores empresarios demuestran su labilidad y capacidad para rearmarse, pero también dan cuenta de estrategias de largo plazo, que van consolidando a determinados actores como actores colectivos o como interlocutores centrales del poder político.
Los textos revelan estrategias políticas, ligadas a la incidencia de los actores empresariales en las instituciones y reglamentaciones que regulan la producción de ciudad. Se trata de mecanismos formales e informales a través de los cuales los desarrolladores y promotores logran influir en las regulaciones, excepciones y autorizaciones ligadas a la producción de ciudad. En ocasiones, se utilizan mecanismos de obstaculización judicial, o confrontación a algunas políticas a través de campañas en medios, trabajos de difusión, debates, etc. Muchos de los trabajos dan cuenta de la centralidad que las estrategias políticas tienen para el derrotero de los proyectos urbanos.
Cabe señalar que en muchas oportunidades es el actor político el que busca aliarse con los actores empresariales, a través de iniciativas pensadas a medida de cierto perfil de desarrolladores, tal como se observa en el caso del Parque de la Innovación analizado por D’Alessio o en las intervenciones estatales ex ante y ex post consideradas para los desarrollos inmobiliarios de la Ciudad de Mendoza, estudiados por Magallanes y Quiroga Ríos. Existen, además, en muchas oportunidades, intereses y cosmovisiones compartidos y en este sentido aparecen las menciones a la bibliografía sobre coaliciones urbanas (Stone, 1989) así como las nociones de empresarialismo urbano (Harvey, 1989) o urbanismo neoliberal (Theodore, Peck & Brenner, 2009). Esta bibliografía pone sobre la mesa la importancia de no pensar a estos actores de modo aislado, inmutable y antitético, sino que ilumina las permeabilidades, intersecciones y objetivos comunes.
Vinculado a las estrategias políticas, varios trabajos dan cuenta de la importancia de las estrategias de organización colectiva del empresariado. La confluencia y armonización de intereses en ocasiones contradictorios es un esfuerzo registrado en algunas de las investigaciones de esta compilación. Esta conformación de las empresas en tanto actor colectivo demostró ser exitosa en términos de la capacidad de imponer agenda e intereses.
Varios capítulos se detienen también sobre las estrategias territoriales. Los autores abordan en este caso los procesos de valorización de suelo urbano, el modo en que a través de iniciativas se modifica el mapa de la ciudad, incorporando territorios antes considerados periféricos o transformando el perfil de determinadas áreas de la ciudad para volverlas atractivas en busca de capturar renta urbana. Estas estrategias a veces suponen la expansión de la mancha urbana, la densificación de áreas ya consolidadas o la refuncionalización de ciertos sectores, modificando usos, actividades o habitantes. En todos los casos, se busca lograr una renta urbana diferencial. La elección de la localización está intrínsecamente vinculada al tema de la tipología y destinatario. De hecho, se trata de aspectos de la misma estrategia, tal como se observa en los análisis de Cruz y Capdeville, así como en el trabajo de Magallanes y Quiroga Ríos.
Varios de los autores se detienen además en las estrategias financieras. Estas se vinculan con los modos de financiarse, movilizar capital para lograr materializar sus proyectos. Los casos analizados dan cuenta de una variedad de estrategias para lograr financiar las iniciativas: la búsqueda de articularse con otras empresas para capitalizarse, la creación de círculos de ahorro, así como el rol de inversores institucionales. Tal como emerge de algunos textos, los casos locales se caracterizaron en general por una baja articulación con el sistema financiero y mayor incidencia de las estrategias políticas y de organización corporativa en el éxito de los emprendimientos, lo cual se condice con la bibliografía que estudia estas cuestiones. Esto se observa de modo muy elocuente en el caso considerado por Cisterna, Del Río y Ventura.
A partir del análisis de las estrategias, algunos trabajos intentan avanzar indagando los vínculos entre las estrategias empresarias y sus efectos sobre el espacio urbano, el tipo de apropiación de la renta que se logra, la conformación de los mercados inmobiliarios y mercados de suelo, el impacto político-institucional en términos de transformaciones o creación de infraestructuras normativas e instituciones de regulación de la producción del espacio urbano, etc.
Se trata de un desafío teórico-metodológico muy interesante, que observa de modo articulado las estrategias empresarias, en diálogo con las autoridades políticas, dinámicas macroeconómicas y su impacto morfológico sobre la ciudad. El trabajo de Magallanes y Quiroga Ríos resulta particularmente sugerente en este sentido, puesto que da cuenta de diversas estrategias, zonas de intervención, tipologías y articulación con el actor público. Este tipo de análisis permite ver lo coyuntural, lábil y estratégico de la acción empresaria, enraizada en contextos y oportunidades concretos.
Algunas reflexiones para concluir
Como mencionamos al comienzo de esta introducción, el punto de partida de este libro se vincula con el rol preponderante que han tomado los promotores inmobiliarios en las transformaciones de la ciudad latinoamericana en las últimas décadas. El estudio de empresarios vinculados a la producción de ciudad, promotores inmobiliarios y desarrolladores apunta a entender las recientes transformaciones en algunas áreas, en la morfología urbana y en el devenir de la ciudad. Pero también contribuye a entender el modo en que se conforma y transforma el mercado inmobiliario, las capturas de rentas, los arreglos público-privados, así como las instituciones y normas que regulan la producción de ciudad.
A partir de un marco de preocupaciones ligado al impacto de procesos internacionales, el rol de la financiarización, el surgimiento de nuevos agentes y su reescalamiento, el libro busca aportar una mirada situada atenta a agentes concretos en coyunturas específicas. Los diversos casos iluminan el modo en que los agentes van conformándose al calor de los procesos, que las estrategias son también producto del devenir de esos procesos y que no se limitan a una búsqueda especulativa, sino que intentan consolidar espacios institucionales y ampliar las capacidades de los agentes empresarios.
La mirada sobre el accionar de los agentes, sus diversas estrategias y su articulación con otros actores empresarios y políticos da cuenta de que, tal como concluye Feld, los procesos urbanos resultan poco lineales y que no son el resultado de la voluntad autónoma de ningún actor aislado, sino “producto del entrecruzamiento de estrategias de distintos actores”.
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