El informe realizado se propuso construir una caracterización del mercado de alquileres en el área central de la ciudad de Rosario durante el primer semestre posterior a la sanción del DNU Nº 70/2023, incorporando una mirada sobre la situación de los inquilinos de la zona. Los datos obtenidos a partir de la realización del proyecto de colaboración entre la Universidad Abierta Interamericana y la Asociación de Inquilinos Rosario aportan a la caracterización del escenario actual y a complementar información proveniente de informes de mercado existentes.

En primer lugar, entre los principales datos obtenidos del relevamiento de la oferta se puede observar que los valores mínimos (a junio del 2024) oscilan entre 160 mil y 200 mil pesos mensuales (entre 172 USD y 215 USD) para departamentos de 1 dormitorio, y entre 200 mil y 300 mil (215 USD y 322 USD) en los departamentos de 2 dormitorios. Por su parte, los valores máximos varían entre 271 mil y 350 mil mensuales (291 USD y 376 USD) en departamentos de 1 dormitorio y entre 450 mil y 850 mil mensuales (484 USD y 914 USD) en departamentos de 2 dormitorios. La contrastación con la información proveniente de la encuesta, muestra que el umbral mínimo y máximo de precios que enfrentan los inquilinos es más bajo que lo que refleja el relevamiento de mercado. Esta diferencia se explica en que muchos de los encuestados iniciaron sus contratos de alquiler antes de mayo (fecha en la que fue realizado el relevamiento), de modo que los precios eran distintos.

En segundo lugar, se ha podido constatar que en el contexto post DNU la mayoría de los contratos se establecen por el período de 2 años con una pauta de actualización de precios de entre 3 y 4 meses, siendo minoritarios los casos con una actualización de 6 meses. En cuanto a los índices de actualización del valor de los alquileres, el Índice de precios al consumidor (IPC) es un poco más utilizado que el Índice para Contratos de Locación (ICL), tanto en los departamentos de 1 y 2 dormitorios. Los datos obtenidos a partir de la encuesta reflejan la misma tendencia del relevamiento: una preeminencia mínima del índice de precios al consumidor (IPC) por sobre el índice de contratos de locación (ICL).

En cuanto a las condiciones y percepciones de los inquilinos en el nuevo escenario, se destaca como una cuestión principal el aumento de los precios del alquiler en relación a los precios de sus contratos anteriores. Esta situación no fue acompañada por un igual aumento en los salarios, de modo que los nuevos contratos significan un aumento significativo de los costes de vivienda de los hogares inquilinos. Además, el establecimiento de periodos de actualización más cortos que en la ley anterior, suponen una mayor inestabilidad económica de los hogares debido a la incertidumbre acerca de la posibilidad de afrontar los montos de las actualizaciones. Sumado a ello, la fijación de contratos por periodos de tiempo más corto (un año o dos) ahonda la sensación de inestabilidad y de fragilidad en el alquiler.

Otra cuestión que es posible observar en relación a las condiciones actuales es la percepción de un desbalance en la relación contractual favorable al propietario debido a diversas cuestiones como la disminución en la capacidad de negociación de los contratos, la mayor carga de responsabilidades impositivas (por ejemplo, impuesto provincial a la propiedad) y/o de mantenimiento de la vivienda. Además, fue posible identificar una serie de problemas relativos al ingreso al alquiler como los costos de contrato, mudanza y las garantías de depósito, situación que en algunos casos provoca la necesidad de endeudamiento para financiar esos costes.

En cuanto a las ventajas que los inquilinos encuentran en el nuevo contexto se pudo observar la percepción de un aumento considerable de la oferta de alquileres, donde ha aumentado la disponibilidad y variedad de viviendas disponibles en el mercado y, por ello, las posibilidades de elección de los inquilinos.

En suma, las conclusiones obtenidas son las alcanzadas hasta el momento, habiendo pasado seis meses de la sanción del DNU Nº 70/2023, dando contorno a una nueva dinámica del mercado de alquileres en la ciudad. La posibilidad de estabilización de este nuevo escenario responderá, en buena medida, a la consolidación del marco normativo vigente y a los vaivenes del contexto macroeconómico. Esta incipiente transformación convive con la problemática del acceso a la vivienda, donde el alquiler constituye para una buena parte de la población una solución -parcial- y un problema. Sí bien las soluciones a las problemáticas asociadas a la tenencia en alquiler residen en buena parte en el contexto socioeconómico general y en los marcos regulatorios más amplios, desde la escala local se pueden ensayar respuestas que intentan facilitar el ingreso y la permanencia en alquiler de la población.