El proyecto se desarrollará en el área central de Rosario, pertinente en términos jurisdiccionales al Distrito Centro del municipio. Este Distrito ha sido el de mayor crecimiento edilicio (5.149.927 m2) abarcando prácticamente la mitad de la superficie construida (53%) de la ciudad, representando el 36% de los permisos en el 2016. En contraste a este gran desarrollo inmobiliario, aproximadamente el 6,6% de las viviendas particulares de Rosario están deshabitadas. Según el último censo disponible, de un stock de 357.057 viviendas, 289.978 estaban ocupadas y 23.719 se encontraban vacías (INDEC, 2010).
Plano 1. Distrito Centro en la ciudad de Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
El Centro de Rosario se localiza entre la Av. Pellegrini, Bv. Oroño y el río Paraná. Este es el área fundacional y el corazón de la actividad económica y social de la ciudad. Posee una alta densidad de edificios en altura, contando con las infraestructuras, servicios y equipamientos más completos, concentra además la mayor demanda de alquileres.
Dentro del mismo se puede identificar 4 subzonas con características propias, pero similares en cuanto a la cantidad de habitantes y extensión de cuadras. La Zona 1 se distingue por su predominante uso residencial, cercanía al río y su alta valoración. La Zona 2 alberga una gran concentración de bancos, comercios y escuelas. La Zona 3 combina zonas residenciales con algunos comercios, especialmente a lo largo del corredor gastronómico de la Avenida Pellegrini. Por último, la Zona 4 Barrio Martin, experimentó su apogeo principal en las décadas de los 70 y 90, de carácter residencial y con una variedad de establecimientos comerciales.
Plano 2. Sectorización área central de Rosario
Fuente: elaboración propia, 2024.
En este territorio, el mercado de alquiler está mayoritariamente constituido por sectores medios debido a los elevados valores y los requisitos de garantías que expulsan a los sectores de menores ingresos a otros barrios de la ciudad.
Lamentablemente, no se disponen de los datos del Censo Nacional de Población, Viviendas y Hogares del 2022, siendo la última información pública la del censo del año 2010. En función de esta fuente, se puede constatar que los hogares inquilinos son de uno a dos integrantes y/o familias con educación universitaria completa, casi completa o secundaria completa representando más del 60%.
Hay una gran preponderancia de jefes/as de hogar jóvenes, entre 17 y 36 años, en parte por la oferta de las universidades públicas, universidades y terciarios privados, y la independencia de los/as jóvenes pertenecientes mayormente a sectores de mayores ingresos de la población. La Condición de actividad de los/as Jefes de hogares inquilinos muestra que el 82% estaban ocupados, en su mayoría varones. A su vez, dentro de los inactivos (18%), el 46,2% eran jubilados y el 42,3% eran estudiantes (INDEC, 2010).
