Desde comienzos del año 2003, Argentina presentó una mejora en los indicadores socioeconómicos a partir de la cual se produjo un gran incremento de la construcción, de la oferta residencial y de los planes de financiamiento público para el acceso a la vivienda. Sin embargo, las condiciones de acceso a una vivienda formal en las grandes ciudades argentinas (Buenos Aires, Córdoba y Rosario) continuaron siendo limitadas.
Con la recuperación económica del país en el período de post convertibilidad la vivienda se tomó como un activo financiero para canalizar ganancias de otros sectores económicos o para soportar el valor de los ahorros. En el caso de la ciudad de Rosario, los grandes excedentes provenientes del sector agropecuario se volcaron al desarrollo inmobiliario, convirtiendo a la vivienda en un bien de inversión, cambio o resguardo de capital. Esta demanda extra en el mercado de compra y venta de inmuebles, sumado a la depreciación del dólar y a la inflación monetaria, entre otras variables, encarecieron las propiedades hasta superar las posibilidades de la mayoría de la población (Centro de Estudios Económico y Sociales Scalabrini Ortiz, 2016).
Este crecimiento y valoración de los inmuebles fue sostenido hasta el año 2020, cuando a partir de la pandemia covid-19 se produjo una fuerte crisis económica, con un gran impacto recesivo en el sector de la construcción en Rosario. Así, los valores acordados de venta en las propiedades urbanas tuvieron una baja promedio de entre un 20% y 30% en dólares, debido a que el costo de la construcción se encontró en los valores más bajos en los últimos quince años, según la Cámara Inmobiliaria de Rosario (2021).
Aun así, los costos de acceso a la vivienda en propiedad continúan siendo altos para los sectores medios y medios-bajos, quienes recurren al mercado de alquiler (donde la totalidad del stock se encuentra en manos del privado) o a la construcción de viviendas propias en la periferia (donde el valor del suelo era menor que el de la ciudad) para satisfacer sus necesidades de vivienda. Los sectores bajos, por su parte, acuden a la construcción de viviendas precarias en asentamientos informales o al mercado de alquileres informal, cuando no pueden ser absorbidos por los planes sociales de vivienda (Barenboim, 2017).
Por lo tanto, durante todo el período de boom constructivo en la ciudad se fueron incorporando nuevas unidades de vivienda en el mercado a un ritmo acelerado, acompañando y potenciando el fenómeno de la inquilinización ya que, en su mayoría, no se destinaban para casa propia. Es decir, la ampliación del mercado de alquileres en Rosario va de la mano de una reducción de la cantidad de propietarios formales.
Tal es la magnitud del fenómeno que la ciudad pasó de un 13 % de hogares inquilinos en el 2001 a un 30 % en el 2022, según datos oficiales de los censos del Indec. Esto muestra que la cantidad de inquilinos de Rosario se duplicó, afectando a una tercera parte de los hogares y teniendo una relación directa con el déficit habitacional. Además, se ubica en el país como la tercera ciudad en cantidad de inquilinos, luego de Buenos Aires con el 40 % y Córdoba con el 35 %.
Una de las mayores dificultades de la situación actual es el desfasaje entre los valores de los alquileres y los salarios, debido al aumento progresivo de los primeros por sobre los segundos. Esto ha llevado a que los hogares destinan una mayor proporción de sus ingresos para afrontar el pago del alquiler y en algunos casos comprometer su situación económica (restringiendo vacaciones, obra social, colegio privado, salidas recreativas) o resignando la ubicación, calidad y metros cuadrados (Barenboim, Aused y Vignolo, 2024).
Durante la vigencia de la ley de alquileres Nº 27.551/20 (2020 -2023) y el contexto de inestabilidad macroeconómica, los hogares inquilinos vieron resguardados sus gastos asociados a vivienda debido a que la estipulación de plazos de contratos cada 3 años con actualizaciones de precios anuales generaba que el valor de los alquileres corriera por detrás de la inflación (en un contexto de aceleración de la misma). No obstante, esta situación fue provocando paulatinamente el retiro de las unidades de vivienda para alquiler permanente o generando indirectamente la realización contratos irregulares por fuera de las estipulaciones de la ley. De esta manera, se produjo una marcada disminución de la oferta en el mercado de alquileres ocasionando un desequilibrio que trajo aparejadas diversas problemáticas, como la falta de unidades para cubrir la demanda de la población.
Recientemente, el establecimiento del DNU Nº 70/2023 que deroga la ley de alquileres Nº 27.551/20, ha generado un gran impacto en el mercado inmobiliario, ocasionando cambios significativos en los precios, en las cantidades de inmuebles ofertados y en las modalidades contractuales. Esta modificación legislativa hizo efecto en la disposición de los propietarios para ofrecer sus inmuebles, incrementando las viviendas disponibles para alquiler permanente y disminuyendo las que están a la venta, al mismo tiempo que se actualizaron los precios de las unidades.
La cantidad de la oferta en alquileres ascendió en enero a 687 unidades habitacionales, incrementándose a 1.000 para febrero del 2024. La tipología se dividió en: 81% departamentos, 18% casas y apenas el 1% departamentos de pasillo. La cantidad de dormitorios que prevalecen son las unidades de 1 y 2 dormitorios, con participaciones del 38% y 28% respectivamente, siguen los monoambientes con un 19% y de 3 dormitorios o más con el 15%, según el Análisis del mercado inmobiliario de COCIR (2024). Para marzo del 2024 la oferta de alquileres creció en un 100,2% respecto a diciembre del 2023, mientras que en mayo aumentó a 155,1% respecto a la misma fecha (COCIR, 2024).
