Al ritmo de las transformaciones recientes la cuestión del derecho a la vivienda adquiere nuevas características, emergiendo el interrogante acerca de cómo el Estado actúa para viabilizar el acceso a la misma en sus diferentes modalidades de tenencia. Un aspecto central de la cuestión del acceso a la vivienda es la vinculación entre el Estado y el mercado de alquileres, ya que como plantea Jaramillo (2008), el Estado es el principal agente con capacidad de influir en este mercado a partir de sus regulaciones e instrumentos fiscales.

En el caso de la Argentina, debido a su andamiaje constitucional, ha sido principalmente el Estado nacional nacional el que ha tenido bajo su responsabilidad y competencia la cuestión de la vivienda. Sin embargo, como tradicionalmente se ha privilegiado el acceso a la vivienda propia, la vinculación del Estado con la vivienda en alquiler se ha mantenido principalmente dentro del ámbito de las normativas, regulando la relación contractual entre inquilinos y propietarios. Un hito del recorrido de esta legislación tuvo lugar en el año 1976, cuando la dictadura militar impuso por decreto la desregulación de este mercado. Desde allí, en los últimos 50 años se ha ido estructurando un proceso de debate y disputa pendular, oscilando entre normativas de mayor regulación y normativas orientadas a la desregulación del mercado de alquileres.

Ahora bien, si en Argentina el Estado nacional ha sido el que históricamente se ha encargado de la cuestión del acceso a la vivienda, en los últimos años han ido creciendo las acciones e intentos a nivel local para bregar por el acceso a la vivienda, con menos recursos y capacidades. En este sentido, en el caso de Rosario el Banco Municipal lanzó en el año 2021 un programa de crédito para financiar los gastos iniciales de contrato y el ingreso al alquiler. Además la Municipalidad brinda asesoramiento jurídico a los hogares inquilinos para acompañarlos durante todas las etapas del contrato. El asesoramiento comprende desde la elaboración del contrato y hasta su finalización, derechos y obligaciones del propietario, del inquilino y los garantes, previsiones y plazos, requisitos, porcentaje de aumento, comisiones, sellado, depósito, expensas, renovación, rescisión, entrega de llaves, arreglos del inmueble, seguro de caución y garantías profesionales que podrían ser utilizadas en contratos, etc. (Barenboim, Aused y Vignolo, 2024). Por su parte, el Concejo Municipal se propuso actuar sobre dos ámbitos principales: por un lado, la vivienda ociosa (problemática para la cual se han presentado tres proyectos vinculados a la implementación de una tasa) y, por el otro, la creación de una inmobiliaria pública en el ámbito del Servicio Público de la Vivienda y el Hábitat, y el registro único de viviendas en alquiler (Ordenanza N.° 10.456/22). Desde estas iniciativas se ha buscado impactar en el mercado de alquileres buscando promover el aumento de la oferta o la construcción de un segmento público (protegido) del mercado. Hasta el momento ninguna de estas iniciativas se ha implementado (Barenboim, Aused, Vignolo, 2024), de modo que la configuración del mercado de alquileres en la ciudad sigue respondiendo principalmente a los contextos y regulaciones nacionales.

En los años recientes, en la Argentina se tomaron dos medidas que pusieron de relieve el déficit habitacional y que incidieron fuertemente sobre el mercado de alquileres según explica Gargantini (2021): por un lado, el Decreto N.º 320/20 que establecía el congelamiento de los precios de los alquileres, la prohibición de desalojos y la prórroga de la vigencia de los contratos durante el contexto de pandemia y, por el otro, un nuevo intento de regular este mercado con la Ley N.º 27.551 de alquileres, aprobada por el Congreso Nacional en junio de 2020.

A partir de la ley, un conjunto de prácticas y decisiones que comúnmente solían definirse de manera privada pasaron a tener un encuadre jurídico. Entre los puntos más destacados consta la extensión del plazo del contrato de alquiler de la vivienda de dos a tres años, la actualización anual del precio a partir del Índice para Contratos de Locación (ICL) que promedia la inflación y los salarios, la regulación de las expensas, el tope al monto de depósito en garantía al momento de ingreso, la exención del pago de tasas e impuestos que gravan a la propiedad por parte del inquilino, el plazo mínimo de tres meses de previo aviso de no renovación de contrato, el desalojo exprés en caso de no pago del alquiler y el ingreso de los bancos como garantes (Barenboim, 2022).

El aumento constante de la inflación y la pérdida de poder adquisitivo de los propietarios post pandemia, fueron algunos de los motivos que han hecho que algunos propietarios retiren sus inmuebles del mercado de alquiler para ponerlo en venta produciendo una gran disminución de la oferta de viviendas en alquiler. Así, se fue generando un proceso de puja y debate social y público en torno a la ley de alquileres, que terminó impulsando (luego de varios vaivenes) una modificación de dicha ley en octubre de 2023. Entre los principales cambios se encuentran la actualización del precio de los alquileres con un intervalo no inferior a los seis meses; ajuste del precio considerando el coeficiente Casa Propia y el indicador menor que resulta del promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período; los avisos deben ser en peso argentino, no en dólares, y; los contratos en moneda nacional.

Estas modificaciones no alcanzaron a estabilizar un nuevo escenario en el mercado, ya que a fines de diciembre del 2023 el nuevo gobierno nacional implementó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), que deroga por completo la ley de alquileres Nº 27.551. El documento expresa que no existe la obligación de efectuar la registración de los contratos de locación (que provocó en el 2021 una mayor carga impositiva al propietario), las partes podrán establecerlos a su criterio la extensión del plazo de alquiler (pero para vivienda permanente será en 2 años), pactar el mecanismo y frecuencia de actualización del valor de los alquileres, establecer la división de las cargas impositivas del inmueble (impuestos locales y/o provinciales) y costos de mantenimiento (expensas regulares y extraordinarias) entre propietarios inquilinos, entre otras cuestiones.

En resumen, varias décadas de políticas habitacionales activas desde mitad del siglo XX hasta la actualidad han tenido como prioridad la entrega de viviendas llave en mano, apuntando por sobre todo al acceso a la vivienda en propiedad, dejando en un segundo plano las políticas en materia de alquileres, que oscilan siempre entre medidas extremas como el congelamiento del precio y prohibición de los desalojos o la desregulación total, que caracteriza a los acuerdos de arrendamiento como un simple contrato entre privados.