Sergio Braticevic
El empleo de la palabra inmobiliario suele ser más usual en el lenguaje coloquial y cotidiano, mientras que, en ámbitos académicos sí se la utiliza sola. En cambio, si se tratase de una combinación con algún concepto relacionado con el argot económico o de las ciencias sociales, la expresión adquiere un tinte más científico. No obstante, en algunas ocasiones se incurre en neologismos o conceptualizaciones no del todo profundizadas.
Técnicamente, la palabra inmobiliario es un adjetivo que refiere a la relación de bienes o cosas que “no pueden moverse” y que por sus características están fijados al sustrato físico, como por ejemplo edificios o construcciones. Por su parte, cuando se realizan búsquedas a través de distintos motores, la Web arroja dos resultados principales: su correspondencia intrínseca con el término inmobiliaria. En este caso, su combinación más usual es con otra palabra: especulación inmobiliaria. Después, aparecen los desarrollos inmobiliarios para adquirir propiedades y otras cuestiones similares.
Por sí sola, la palabra no tiene demasiadas referencias en el ámbito académico-científico y va siempre acompañada de algún otro término. En ese caso, si la búsqueda se realiza en plataformas relacionadas con investigación, aparecen conceptos tales como sector inmobiliario, mercado inmobiliario, desarrollo inmobiliario y boom inmobiliario, entre los más citados. De manera habitual, dichas nociones se vinculan con estudios de geografía y sociología urbana, urbanismo y arquitectura, economía y otras disciplinas similares; siempre en el campo de las ciencias sociales.
De forma contextual, estos términos se aplican ̶ en la mayoría de los casos ̶ en un escenario de déficit habitacional y crisis económica, mostrando así una conexión estrecha con el capital financiero y la especulación. Esto ocurre, así, de espaldas a la necesidad de habitar. Palabras tales como negocio, boom y crisis se encuentran emparentadas a los conceptos que llevan la marca inmobiliario. De todos modos, la utilización de dicho término abre un horizonte de posibilidad de gran densidad teórico-práctica, más que un problema.
A continuación, se analizará su eficacia explicativa en el ámbito de la investigación social, así como la emergencia de nuevos conceptos en relación a lo inmobiliario.
El capítulo se divide en tres secciones. En la primera se presentan algunas relaciones conceptuales vinculadas a la palabra inmobiliario. La segunda sección desarrolla el concepto de frontera inmobiliaria. La tercera, finalmente, aborda el concepto de frontera inmobiliaria para el caso de la Quebrada de Humahuaca.
Inmobiliario: algunas relaciones conceptuales
En primer lugar, es necesario aclarar que, por sí solo, el término analizado no indica nada preciso en el ámbito de la investigación científica. Por esta razón, la tipificación del concepto siempre estará entrelazada con otros términos que le dan forma y contenido.
El escalón inicial se puede representar a partir del mercado inmobiliario, mención frecuentemente empleada para analizar el acceso a la tierra. En este sentido, las chances de obtener dicho bien se supeditan a otros conceptos: el crédito inmobiliario y la especulación inmobiliaria. Todo ello se plasma en el mercado inmobiliario, que se rige por una noción teórica profusamente estudiada: la renta de la tierra. Aquí, comienza a operar dicho concepto, que remite a las diferencias de fertilidad, localización y capital invertido en el suelo. Para el ámbito urbano, el concepto se recalibra sobre un tipo de renta específica: la renta absoluta urbana. Según Jaramillo:
En el contexto de los terrenos de una ciudad observamos que ella constituye la magnitud mínima de las rentas de todos los lotes urbanos: esa será la renta de los terrenos marginales en la ciudad que no tienen ninguna otra ventaja, y sobre ella se estructuran las otras rentas (2003, p. 37).
No obstante, se trata de una línea de teorización ampliamente estudiada por la geografía, la economía y el urbanismo.
En un segundo momento, aparece otro grupo de expresiones relacionadas con la economía y los negocios. Se trata del denominado sector inmobiliario, con su boom y sus crisis, que se vinculan con la especulación inmobiliaria y la financiarización del mercado de tierras e inmuebles. Consecuentemente, aparecen el acceso y el derecho a la tierra y los desarrollos inmobiliarios, cuestiones que tienen más que ver con el hábitat, el urbanismo y la arquitectura.
Por último, hay un concepto que interrelaciona todo lo analizado hasta aquí: la valorización inmobiliaria. Dicha noción estructura y articula (desde un punto de vista teórico-conceptual) a las demás categorías citadas hasta el momento. Esto se debe, sencillamente, a que el motor de la vida social y económica es la reproducción ampliada del capital, que para el caso examinado se traduce en la creciente valorización del suelo, que se rige por una tasa de ganancia media y una renta diferencial o absoluta. Esto también varía según se trate del ámbito urbano o rural. Después, se adicionan los constructos o edificios y los servicios. Y todo redunda en un proceso de reproducción y valorización del capital, a través de los conocidos desarrollos inmobiliarios.
Frontera inmobiliaria
Es posible plantear una línea de investigación que resulta sumamente atractiva y que ha sido escasamente abordada: la relación entre frontera e inmobiliario. Específicamente, las fronteras productivas comportan una mayor correspondencia con el mercado inmobiliario, si se considera a la producción en general (que incluye a las economías extractivas de enclave y a la industria del turismo y el ocio). En un trabajo reciente, se desarrolla una categoría que interpela ambos términos: la frontera inmobiliaria (Comerci y Braticevic, 2022).
Por lo tanto, este concepto articula a todas las fronteras productivas, ya que el proceso de valorización inmobiliaria es el motor de la puesta en valor de las tierras, con el fin de que sean parte del mercado inmobiliario. Es decir, se trata de un proceso que se retroalimenta y donde no se puede identificar de forma exacta si primero llega la puesta en valor o la producción. No obstante, se generan condiciones tanto para que la explotación de la tierra se incremente, como para que se valorice el recurso tierra.
En este sentido, la puesta en valor del territorio se opera desde las agencias del estado, que incrementan las inversiones públicas (y estimulan las privadas) sobre un determinado espacio, con el propósito de establecer un entorno económico más rentable para la acumulación ampliada. En rigor, el mejoramiento de los caminos y las vías de comunicación, el incremento de la conectividad de Internet, la construcción de infraestructura pesada (un aeropuerto, por ejemplo) y liviana (urbanización y servicios públicos), hacen factible la extensión de la frontera inmobiliaria, ya sea en el ámbito urbano, como rural. Por lo tanto, la valorización del territorio refiere ̶ no solo ̶ a la conformación de un mercado de tierras con precios más o menos estandarizados, sino también a la posibilidad de valorizarse a través de otros negocios, como los servicios de turismo y ocio.
Frontera inmobiliaria en la Quebrada de Humahuaca
Frontera e inmobiliario observan una estrecha relación en el avance productivo, en cualquiera de sus formas de valorización. En este punto, también puede presentarse la especulación inmobiliaria. De manera sencilla, esta puede explicarse como el tiempo de espera luego de comprar una porción de suelo o un edificio a bajo precio, para después vender a uno más elevado. Este tránsito lento para la circulación de los bienes inmobiliarios es más usual que en otros mercados, ya que la tierra ̶ por lo general ̶ carece de liquidez. O sea, no se vende tan rápido como un automóvil, por ejemplo. No obstante, las representaciones que adquieren los distintos movimientos especulativos son mucho más complejas y se relacionan con las variaciones del tipo de cambio y la inflación.
El estudio de caso que se analiza es la Quebrada de Humahuaca, en el norte de la República Argentina. El espacio objeto es considerado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO desde 2003. A partir de aquel momento el proceso de valorización inmobiliaria se tornó imparable, a remolque de la turistificación y patrimonialización. En efecto, los precios en dólares por metro cuadrado para los años 2004 y 2018 sufrieron un aumento del orden del 440% a precios corrientes y un 330% a precios constantes (Braticevic, 2021). De manera concomitante, con el crecimiento del turismo rural y la segmentación en materia de la oferta de servicios de ocio y recreación, aparecieron variantes tales como el turismo enológico y gastronómico. Así, la propagación de cultivos de vid se desarrolló de forma análoga al crecimiento del turismo de gama media-alta.
En esta línea, los procesos de gentrificación, tanto en el ámbito urbano como rural, se retroalimentan en sintonía con la valorización de la tierra. Así, con la difusión de la frontera inmobiliaria se transforman los usos del suelo y se vuelve cada vez más exclusivo el espacio disponible. Por ende, emergen nuevas espacialidades con mayores patrones de desigualdad y un acceso más restrictivo a la tierra.
Es necesario realizar una aclaración sobre el concepto de gentrificación, utilizado habitualmente en contextos urbanos, donde se desarrolla un doble movimiento de desplazamiento y reemplazo de la población originaria o tradicional. Para el ejemplo abordado (pequeñas localidades y zonas semi-rurales), parte de la tierra disponible se encuentra sin utilización o se destina a usos agrícolas. Asimismo, una parte de los terrenos pertenece a población local, aunque en muchas ocasiones con títulos imperfectos de propiedad (Lorenzen, 2021). En rigor, el ejemplo analizado de gentrificación semi-rural no se caracteriza por la sustitución de población. En cambio, se visualizan rasgos de elitización, a partir de una renovación excluyente, tanto en el plano económico como estético (Lerena-Rongvaux, 2023).
Recientemente, comenzó a expandirse una producción novedosa para la región: la vitivinícola. No obstante, para el año 2012 no había más de 15 hectáreas de viñedos, mientras que hasta 2020 no excedía las 40. Para 2023 se encontraban implantadas unas 76 hectáreas y casi la mitad del área no superaba los tres años. Por su parte, de las últimas 60 hectáreas que se añadieron, casi la mitad fueron sobre terrenos sin riego. En este sentido, las tierras ganadas ascienden a 28 hectáreas durante los últimos diez años (un 40% de superficie actual). En la Figura 1 se puede visualizar la ubicación geográfica de las bodegas instaladas en la región de la Quebrada de Humahuaca, con su elevación y la cantidad de hectáreas que poseen los viñedos.
Figura 1. Bodegas y viñedos. Quebrada de Humahuaca (año 2022)
Fuente: elaboración propia a partir de entrevistas y relevamiento en terreno. Nota: realizado por el autor con el software libre QGIS 3.26 [Buenos Aires].
A modo de síntesis, se puede afirmar que el avance de la frontera inmobiliaria ha sido significativo desde inicios del siglo XXI, en especial para el caso de la frontera vitivinícola a partir del año 2020. Por su parte, esta última no se mostró tan afectada por la merma que sufrió el mercado inmobiliario a partir de la pandemia de COVID-19. Se infiere, entonces, que quienes expandieron dicha frontera son actores capitalizados que aprovecharon una disminución en los precios inmuebles, producto de la escasez de demanda a raíz del confinamiento y la paralización/congelamiento general de la economía. Sumado a ello, las sucesivas devaluaciones y la emergencia de diferentes tipos de cambio, produjo el aumento en términos nominales de los valores de las propiedades en pesos, pero la reducción de los precios en dólares, lo que alimentó una suerte de boom inmobiliario.
Finalmente, se puede decir que la frontera inmobiliaria también avanzó hacia zonas improductivas, a remolque de fuertes inversiones de capital productivo (con perforaciones de agua, riego por goteo, depósitos para las barricas) y en emprendimientos turísticos orientados a consumidores de ingresos medios y altos. En definitiva, los sucesivos avances de la frontera productiva (promovidos por el cultivo de la vid) y de la frontera de servicios (con el turismo en general y el enoturismo en particular), retroalimentaron el proceso de valorización inmobiliaria. Como consecuencia, esto supuso un impulso a la expansión de la frontera inmobiliaria en la región analizada.
Bibliografía
Braticevic, S. (2021). “Planificación del hábitat, valorización inmueble y gentrificación en la Quebrada de Humahuaca. Estudio de caso en la localidad de Tilcara, Argentina”. Revista Investigaciones Geográficas, 62, 28-42. DOI: https://doi.org/10.5354/0719-5370.2021.64733
Comerci, M. y Braticevic, S. (2022). “Procesos de expansión de fronteras inmobiliarias y productivas en la Argentina contemporánea”. Papeles de Trabajo, 43. DOI: https://doi.org/10.35305/revista.vi43.211
Jaramillo, S. (2003). Los fundamentos económicos de la participación en plusvalías [documento inédito]. Lincoln Institute of Land Policy. Universidad de los Andes. Recuperado de: https://acortar.link/B08f8C
Lerena-Rongvaux, N. (2023). “¿Renovación sin gentrificación? Hacia un abordaje crítico de procesos urbanos excluyentes en América Latina. Casos en Buenos Aires”. EURE-Revista de Estudios Urbano Regionales, 49(146). DOI: https://doi.org/10.7764/EURE.49.146.08
Lorenzen, M. (2021). “Rural gentrification, touristification, and displacement: Analysing evidence from Mexico”. Journal of Rural Studies, 86, 62-75. DOI: https://doi.org/10.1016/j.jrurstud.2021.05.015
